強制售賣案專家補充報告是否可呈堂？

案件基本資料

• 案件名稱：Good Faith Properties Limited 及其他人 訴 Cibean Development Company Limited
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：高志理常任審裁官及勞偉強審裁處成員

案情摘要

本案為根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（香港法例第545章）提出的強制售賣申請。申請人尋求將其專家陳先生（Mr. Chan）於2012年10月30日編寫的補充函件（「陳先生的函件」）呈堂。該函件詳細分析了新近出現的Gramercy商舖可比較物業交易及政府於2012年10月26日公布的兩項新措施（「新措施」）對重建價值（RDV）的影響。答辯人反對將陳先生的函件呈堂，理由是其格式不符專家之間協議、會擾亂審訊，且部分內容為新事項。

核心法律爭議

本案主要法律爭議在於是否應允許申請人將其專家陳先生的補充函件呈堂。答辯人質疑該函件的呈堂性，理由包括其格式不符專家協議、會擾亂審訊進程，以及部分內容屬於新事項。申請人則認為函件內容，特別是關於Gramercy商舖可比較物業及新措施的影響，對判斷物業的重建價值（redevelopment value）至關重要。

判決理由

審裁處裁定，專家證據的可呈堂性應基於其相關性，而非格式。即使專家之間曾就格式達成協議，亦不應限制相關證據的呈堂。審裁處認為，Gramercy商舖可比較物業及新措施均在審訊開始前出現，且與重建價值的確定高度相關，因此必須予以考慮。審裁處強調，其有責任考慮所有現存且相關的情況，並認為呈堂該函件不會擾亂審訊，因為答辯人仍有機會準備反駁證據。

引用案例與條文

本案引用了 Sin Ho Yuen v Fineway Properties Limited (FACV 13 of 2010) 一案，但審裁處認為該案與本案情況不同。Fineway案涉及在已設定底價後物業價格顯著下跌是否應重開重建價值（redevelopment value）議題，而本案則是在尚未確定重建價值前，考慮新出現的相關情況。

裁決與命令

土地審裁處批准申請人將其專家陳先生的補充函件呈堂。審裁處裁定，該函件的內容，包括對Gramercy商舖可比較物業的分析、新措施的影響，以及其他相關事項，均與確定物業的重建價值（redevelopment value）相關且可呈堂。

判決啟示

本判決重申，在強制售賣案件中，土地審裁處在確定重建價值（redevelopment value）時，有責任考慮所有在審訊前出現且相關的情況，即使這些情況是在專家報告提交後才出現。專家證據的可呈堂性主要取決於其相關性，而非其格式或是否完全符合專家之間的初步協議。這對強制售賣案件中專家證據的提交和審理具有指導意義。

免責聲明

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