樓上單位滲水是否必然由該單位負責？

案件基本資料

• 案件名稱：Hui Ling Ling v Sky Field Development Limited
• 法院：高等法院原訟法庭 (Court of First Instance, CFI)
• 法官：袁國強資深大律師 (Recorder Yuen, SC)

案情摘要

原告為Whampoa Garden一單位的業主，指控樓上被告單位的滲水問題導致其單位嚴重受損。原告聲稱滲水始於1995年，並多次向管理處投訴及進行維修。被告則辯稱其單位在滲水期間大部分時間空置，且無證據顯示滲水源自其單位。原告於2004年入稟區域法院，後轉至高等法院審理。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於原告能否證明滲水問題的源頭確實為被告的單位。原告指控被告違反公契 (Deed of Mutual Covenant, DMC) 及分項公契 (Sub-Deed of Mutual Covenant, Sub-DMC) 的維修責任，並構成疏忽 (negligence) 及滋擾 (nuisance)。

判決理由

法庭指出，滲水案件中並無「樓上單位必然是源頭」的推定，原告須負舉證責任 (burden of proof)。法官認為原告專家證人的證據不可靠，且被告單位在滲水期間長期空置，加上水務署及食環署的測試均未能證實被告單位有滲漏。相反，證據顯示滲水問題可能與雨水有關，而外牆維修責任屬管理公司而非被告。因此，原告未能履行舉證責任。

引用案例與條文

本案引用了 Leung Yung Chun and Tsoi Chik Lai v Chan Wing Sang & Ors (HCA 12235/1998)、Hui Ling Chun v Shiu Mak Ying & Choi Chun Hoi (DCCJ 10294/2001) 及 Wong Pui Ping v Au Wai Ki Jacky & Au Chun Yin (DCCJ 1225/2007)，確立滲水訴訟中原告須證明滲水源頭的舉證責任原則。

裁決與命令

法庭裁定原告未能履行舉證責任，駁回其所有申索。法庭下令原告須支付被告的訟費 (costs order nisi)。

判決啟示

本案強調在滲水訴訟中，原告不能依賴「事理顯而易見」(res ipsa loquitur) 的原則，必須提供具體證據證明滲水源頭。此外，專家證人的專業資格及證據可靠性對法庭判決至關重要。

免責聲明

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