Charmlink Limited LDCS16000/2010

案件基本資料

• 案件名稱：Charmlink Limited v Lee Tong Hing and Others
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：H.H. Judge M. Wong（主持審裁官）及 Mr. W.K. Lo（審裁處成員）

案情摘要

申請人 Charmlink Limited 根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》(Land (Compulsory Sale for Redevelopment) Ordinance) 第545章第3(1)條，申請強制售賣九龍內地段第2079號，即旺角亞皆老街116號一幢12層商住大廈的全部不可分割份數。申請提出時，申請人持有86.90%份數；其後購入大部分其他業主權益，只剩第三答辯人 Wong Kwong Shing 持有 Garage B 的一半份額。第三答辯人下落不明，經刊登公告仍沒有出席或提出反對。大廈建於1959年，已超過50年，申請人並提交估值、樓宇狀況及結構評估專家報告。

核心法律爭議

爭議包括：申請人是否達到強制售賣所需的持有份數門檻；第三答辯人權益的估值是否公平合理；大廈的樓齡或維修狀況是否足以證明重新發展合理；以及申請人是否已採取合理步驟收購剩餘份額。申請人主張各項條件均已符合；第三答辯人沒有提出任何論據。

判決理由

審裁處認為，大廈的佔用許可證於申請日前已發出超過50年，根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》及《土地（為重新發展而強制售賣）（指定較低百分比）公告》(Land (Compulsory Sale for Redevelopment) (Specification of Lower Percentage) Notice)，門檻由90%降至80%，申請人具資格提出申請。審裁處將 Garage B 半份額的現有用途價值按15%折讓評為3,235,000元，認為公平合理。專家證據顯示大廈已超過設計壽命、嚴重老化且維修不具經濟效益，因此樓齡及維修狀況均足以支持重新發展。申請人提出570萬元收購要約，雖低於審裁處估算的重建發展價值份額，仍屬大致公平合理，故已採取合理步驟。

引用案例與條文

《土地（為重新發展而強制售賣）條例》第3、4、5條及附表1至3是主要法定依據。Good Trader Ltd v Hinking Investments Ltd [2007] 3 HKC 219確認樓齡與維修狀況可各自構成重新發展理由。Fineway Properties Ltd v Sin Ho Yuen Victor [2010] 4 HKLRD 對既有測試表示保留；審裁處採納 Top Sail International Limited v Cheng Kai Ming, LDCS 18000/2010 的做法，保留按個案行使酌情權。

裁決與命令

申請獲准。審裁處命令將該地段全部不可分割份數公開拍賣，以作重新發展；指定 Mr. Ma Ho Fai 及 Ms. Tsang May Ping 為受託人；拍賣底價為6.66億元，重新發展須在買方成為業主後六年內完成。訟費令 nisi 為雙方毋須支付訟費。

判決啟示

審裁處沒有制定樓齡或維修狀況的普遍測試，而是按個案考慮相關因素。估值中缺乏直接市場證據時，可採取較保守的折讓以保障少數業主。收購要約只須大致落在公平合理範圍內；本案少於估算價值10%的差距被接納。

免責聲明

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