業主長期默許法團錯誤收費是否仍可追討？

案件基本資料

• 案件名稱：Young Kwok Sui & Chiu Shuet Lan v The Incorporated Owners of Fontana Gardens
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：黃一鳴 (Wong Yat-ming)

案情摘要

申請人為豪園 (Fontana Gardens) 的地下單位業主。2006年，答辯人（業主立案法團）議決為B座進行維修工程，並向每戶收取均等費用。申請人當時支付了款項。至2010年，申請人查閱公契 (Deed of Mutual Covenant) 及補充公契 (Supplementary Deed) 後，發現維修費應按特定比例分攤，而非每戶均等。申請人遂入稟要求退還多付的維修費。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於：(1) 2006年的維修工程是否受補充公契規定的分攤比例約束；(2) 答辯人根據《建築物管理條例》(Building Management Ordinance) 設立特別基金並決議均等分攤費用是否合法；(3) 申請人是否因長期默許 (acquiescence) 而喪失追討權利。

判決理由

法庭裁定，補充公契第3(c)條及附表1第20段涵蓋了該次維修工程，即使該開支非每年預期發生，仍須按公契比例分攤。然而，法庭引用 WONG PUN-MAN v. INCORPORATED OWNERS OF TUNG FAT INDUSTRIAL BUILDING 一案，指出業主對公契負有法律構定的知悉 (constructive notice)。申請人多年未提出異議，已構成默許，且要求法團退款將對其他業主造成不公平及不合情理 (unconscionable) 的結果，故駁回申索。

引用案例與條文

本案引用了 The Incorporated Owners of Yee on Court v. Li Zee Zing Hai (CACV 181/2000) 關於公契分攤比例的適用性，以及 WONG PUN-MAN v. INCORPORATED OWNERS OF TUNG FAT INDUSTRIAL BUILDING [1996] 1 HKDCLR 32 關於業主默許行為及法律構定的知悉之原則。

裁決與命令

法庭裁定申請人的申索不成立，予以撤銷。關於訟費，法庭認為答辯人僅在放棄權利論點上勝訴，其餘論點均敗訴，故頒令雙方各自負責本身的訟費 (no order as to costs)。

判決啟示

本案確立了業主對公契條款負有法律構定的知悉，若業主長期按法團決議支付費用而不提出異議，將被視為默許，即使法團最初的收費方式違反公契，業主亦可能因不合情理原則而喪失追討權利。

免責聲明

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