A A
B B
DCCC 433/2024
C [2025] HKDC 2038 C
D D
香港特別行政區
E 區域法院 E
刑事案件 2024 年第 433 號
F F
G G
----------------------------------
H 香港特別行政區 H
訴
I I
劉麗萍（第一被告人）
J J
陳永耀（第二被告人）
K ---------------------------------- K
L L
主審法官： 區域法院暫委法官溫紹明
M M
日期： 2025 年 11 月 28 日
N 出席人士： 張卓勤先生，為律政司助理刑事檢控專員，代表香港特 N
別行政區
O O
沈偉民先生，由黃梁律師事務所延聘，代表第一被告人
P P
秦淑君女士，由黃梁律師事務所延聘，代表第二被告人
Q 控罪： 欺詐罪（Fraud） Q
R R
-----------------------
S S
裁決理由書
T -------------------- T
U U
V V
-2-
A A
B B
1. 本案共有三位被告人（下稱 D1 至 D3）。D1 至 D3 共同
C 被控一項欺詐罪，違反香港法例第 210 章《盜竊罪條例》第 16A 條。 C
D D
2. D1 至 D3 均否認控罪，因此進行了審訊。控方案情完結
E E
後，法庭裁定針對 D3 的表面證供不成立，他面對的控罪被撤銷，至
F 於 D1 及 D2 則表面證供成立。因此本裁決理由書只涉及 D1 及 D2。 F
G G
背景
H H
I
3. 本案涉及一宗物業買賣，將有關買賣形容為物業買賣只是 I
概括的形容，因為究竟買賣雙方交易的是土地還是只是位於有關土地
J J
上的寮屋的使用權，雙方各執一詞，這亦成為本案最主要的爭議。
K K
4. 本案涉及一幅位於香港新界元朗石湖圍東丈量約份第
L L
105 約地段第 1558 號附近的土地（下稱「涉案土地」），沒有爭議涉
M M
案土地為政府土地。根據地政處的紀錄，涉案土地上曾有 4 個寮屋號
N 碼的登記。 N
O O
5. 案中主要人物包括 D1、D2 及控方第三證人丁女士（下稱
P P
PW3）。D1 為涉案交易的賣家，D2 是其丈夫，基本上所有有關涉案
Q 交易的事宜實際上都是由 D2 處理；PW3 則是涉案交易的買家。 Q
R R
不爭議的事實
S S
T 6. 現在先交代案中不受爭議的事項，當中大部分來自控辯各 T
方簽署的「獲承認事實」（控方證物 P14）。
U U
V V
-3-
A A
B B
C 7. 控辯各方同意，D1 與 PW3 於 2018 年 12 月 31 日，簽署 C
一份名叫「歡送協議書」的文件（控方證物 P13(1)）。簡而言之，雙
D D
方協議由 D1 向 PW3 出售地址為 No 53-50A Mai Po San Tsuen San Tin
E E
Yuen Long NT 的物業予 PW3，總價為港幣 16,000,000 元。
F F
8. 其後，雙方於 2019 年 1 月 9 日在律師樓簽訂一份協議（控
G G
方證物 P13(4)），協議列明 D1 將 DD105 Mai Po 之物業房屋的「擁有
H H
權、管理權、使用權、佔用權及受贈權」授予 PW3，並列出支付款項
I 的安排。 I
J J
9. 雙 方 沒 有 爭 議 ，PW3 約 於 2019 年 1 月 將 上 述 港 幣
K 16,000,000 元分期向一間名為旻知行有限公司（下稱「旻知行」）付 K
L 清。在所有有關時間，D1 是旻知行的唯一董事，而 D1 及 D2 均是旻 L
知行收款的銀行帳戶授權簽署人。
M M
N 控方案情 N
O O
10. 審訊中控方共傳召了 3 位證人。除了 PW3 外，控方傳召
P P
的 PW1 及 PW2 都是地政署的地政主任，他們主要講述有關涉案土地
Q 為政府土地的事宜，及後來因為收到投訴，於是對涉案土地進行執法 Q
R
的情況。 R
S S
11. PW3 的證供綜合如下。PW3 現年 62 歲，內地出生，於
T 1993 年來港定居，來港後一直從事地產代理生意，主要業務為住宅物 T
U U
V V
-4-
A A
B B
業買賣，她個人也有豐富投資住宅物業的經驗，但從未接觸買賣新界
C 土地的置賣。 C
D D
12. 約於 2018 年 11 月，PW3 在 D3 介紹下認識了 D1 夫婦，
E E
D2 知道 PW3 有興趣投資新界土地，在數次見面傾談後，D2 便向她
F 介紹數幅位於元朗區的土地，但因價錢較高未能成事。 F
G G
13. 後來 D2 向 PW3 表示，自己最近購入了一幅位於元朗區
H H
的土地，本來打算自用，但若 PW3 有興趣可以帶她去看看。PW3 指
I D2 帶她看的就是涉案土地，上面建有多間看來破舊的建築物，土地 I
四周設有鐵絲網。D2 解釋涉案土地是由逆權侵佔得來的，鐵絲網內
J J
的範圍可以自由使用，鐵絲網以外的則為政府土地。
K K
L 14. PW3 很喜歡涉案土地的環境，於是向 D2 表示希望他可出 L
售。一番討價還價後，D2 同意以港幣 16,000,000 元將涉案土地售予
M M
PW3，PW3 同意並要求分期支付款項。
N N
O 15. 第二天，D1、D2 及 PW3 在一間酒樓內簽訂了上述「歡送 O
協議書」。D2 向 PW3 解釋，由於涉案土地是通過逆權侵佔得來，因
P P
此要以這種方式買賣。PW3 相信 D2 說法，故此簽署了該協議書並支
Q Q
付了訂金。
R R
16. 其後於 2019 年 1 月 9 日，PW3 再在 D2 安排下往一間律
S S
師樓簽訂了正式的買賣協議，並陸續支付了全數的餘款。
T T
U U
V V
-5-
A A
B B
17. 對於在「歡送協議書」及正式買賣協議中，對交易的物業
C 有不同的描述，PW3 指她沒有留意，她一直只是相信 D2 所說，以為 C
自己買入的是涉案土地。PW3 說土地上的建築物破爛不堪，她根本不
D D
可能以如此高價購入一些破屋，她的目的由始至終都是購入土地將其
E E
建成供朋友聚會的地方。
F F
18. 於 2019 年 5 月 3 日，PW3 收到通知，指地政署的人員圍
G G
封了她的土地，她到場向職員了解，才知自己購入的土地原來是政府
H H
土地。PW3 感到很震驚，立即聯絡 D2 詢問究竟發生了甚麼事。D1 及
I D2 稍後到場，並向 PW3 說她不應該如此大興土本，指在新界地發展 I
要慢慢來，否則會引來投訴。D1 承諾會為她跟進，但提醒她要停止
J J
所有改建工程。
K K
L 19. PW3 感覺被 D1 及 D2 欺騙，不過之後仍有聯絡二人，詢 L
問跟進的情況，但漸漸聯絡不到二人。其後 PW3 就這事詢問朋友及
M M
律師的意見，最終她決定報警處理。至 2021 年，PW3 委託律師向 D1
N N
及其公司進行民事訴訟。
O O
辯方案情
P P
Q Q
20. 法庭裁定 D1 及 D2 表面證供成立後，D1 選擇不作供，D2
R 選擇作供，二人均沒有傳召證人。 R
S S
21. D2 的證供可綜合如下。D2 現年 63 歲，接受教育至中五，
T 職業是以自僱方式從事保險中介業務。約於 2018 年 9 月，D2 經朋友 T
U U
V V
-6-
A A
B B
介紹得知位於涉案土地上有一間寮屋的持牌人打算轉讓寮屋的使用
C 權。D2 指對方清楚表明寮屋座落於政府土地上，即使購入寮屋也不 C
等於擁有涉案土地，不過 D2 認為該處環境優美，寮屋可以翻新改建
D D
使用，最終於 2018 年 12 月 6 日與寮屋持牌人的代表人簽訂協議，以
E E
港幣 2,500,000 元購得上述寮屋的使用權。
F F
22. 關於與 PW3 的交易，開始的情況大致與 PW3 的證供相
G G
符。PW3 看過涉案土地上的寮屋後表示很喜歡，要求 D2 開出價錢，
H H
D2 說他們並不特別想出讓，於是隨便開價港幣 20,000,000 元，後來
I PW3 還價港幣 16,000,000 元並再三表示很希望可購得該物業，最終 I
D2 同意以港幣 16,000,000 元向 PW3 出售。
J J
K K
23. D2 說，在商討期間他多次向 PW3 強調，他們出售的只是
L 寮屋的使用權，寮屋位處的土地屬政府所有，他們沒有權力出售。最 L
終 PW3 在 D2 的安排下簽署由他預備的「歡送協議書」，稍後再由
M M
D2 安排到律師樓簽訂正式的買賣協議。
N N
O 24. 交易完成後，PW3 與 D2 保持緊密聯絡，PW3 還委託 D2 O
為她在涉案土地上進行修整及裝修的工程，涉及的工程費用約港幣數
P P
百萬。
Q Q
R 25. 直至 2019 年 5 月 3 日，地政署人員到涉案土地進行圍封， R
D2 到場了解後才知道，由於 PW3 在政府土地上種植了大量樹木，引
S S
來投訴，故此地政署進行執法，要求 PW3 停止在政府土地上的活動。
T T
U U
V V
-7-
A A
B B
26. 事後 D2 繼續為 PW3 與地政署溝通，PW3 向他表示知道
C 不應該在政府土地上大興土木，但要花一些時間才能完成復原的工 C
程。
D D
E E
27. 至於與 PW3 的關係，D2 說事後他們與 PW3 維持良好及
F 緊密的關係。在 2019 年 5 月至 7 月間，PW3 多次邀請 D1 及 D2 一同 F
前往馬來西亞參與當地房地產的商業活動，期間大家相處非常愉快。
G G
H 證供分析及評估 H
I I
28. 法庭緊記舉證責任在控方，標準要達致毫無合理疑點，被
J J
告人沒有責任證明任何事情。D1 及 D2 均沒有刑事紀錄，法庭提醒自
K 己，他們犯罪的傾向性較低，而 D2 證供的可信性較高。D1 選擇不作 K
L 供，這是她的權利，法庭不會作出任何對她不利的推論。 L
M M
29. 法庭有小心考慮 PW1 及 PW2 的證供，法庭認為二人證供
N 簡單直接，態度持平，二人與本案各方均沒有關係，沒有理由偏袒任 N
O 何一方。小心考慮後，法庭認為二人都已將事實說出，法庭裁定二人 O
均為誠實可靠的證人，並接納二人全部證供。
P P
Q 30. PW3 方面，她是本案的關鍵證人，法庭有非常小心謹慎 Q
R
考慮她的證供。整體考慮後，雖然法庭傾向相信她，亦認為她的證供 R
中有不少部份是事實，但基於以下理由，法庭無法完全接納她的證供：
S S
T T
U U
V V
-8-
A A
B B
(a) 本案最重要的文件證供為「歡送協議書」及正式買
C 賣協議，不論買賣的是土地還是寮屋使用權，上述 C
兩份文件均非常重要，其中最重要的一點當然就是
D D
究竟買賣的物件是甚麼。令人震驚的是，在這一個
E E
涉及港幣 16,000,000 元的交易中，上述兩份文件對
F 買賣物件的描述竟截然不同，而其中在正式買賣協 F
議中更只是將房屋的擁有權等授予 PW3，完全沒有
G G
提及土地。PW3 作為有一定經驗的地產投資者，很
H H
難令人相信她會如此粗疏大意的同意簽署這些文
I 件，PW3 的證供與文件內容不吻合，令人難以完全 I
J
相信她的說法；及 J
K K
(b) PW3 在盤問下承認，在地政署進行執法後，她除了
L 向 D2 跟進事件外，仍與 D2 夫婦保持緊密關係，更 L
M
曾與 D1 及 D2 到外地參與房地產投資。法庭認為， M
當 PW3 知悉自己被騙購入政府土地，即使不立即與
N N
對方斷絕關係，進行追討，也不應會大方至邀請剛
O 欺騙完自己的人一同到外地投資。即使 PW3 未必認 O
P 為對方百分百是欺騙她，也至少會對對方的誠信有 P
懷疑。若是如此，PW3 仍多次邀請 D1 及 D2 到外
Q Q
地一同投資這舉動便令人難以理解，也直接影響她
R R
證供的可信性。
S S
T T
U U
V V
-9-
A A
B B
31. 基於以上理由，雖然法庭不相信 PW3 會以高價購買位於
C 政府土地上的破舊寮屋，但她的證供的確存在疑點，令人難以完全倚 C
賴。
D D
E E
32. 另一方面，小心考慮 D2 的證供後，法庭完全不相信 D2
F 的說法，法庭毫無疑問他所說的並非事實，原因如下： F
G G
(a) 正如前述，若本案買賣的真的是寮屋（或其使用
H H
權），法庭想不到有甚麼理由 D2 草擬的「歡送協
I 議書」上會對此隻字不提，連類似的字眼也沒有， I
反而以電力公司供電的地址形容交易的物業，既不
J J
準確，更有誤導之嫌，因為事實上涉案寮屋根本並
K K
非位處米埔新村。更重要是，若 D2 真的有再三向
L PW3 強調寮屋位處政府土地，土地並非買賣的範 L
圍，為甚麼 D2 不將此重要資訊直接寫在協議內？
M M
明明買賣的是寮屋，為甚麼文件不直接叫寮屋轉讓
N N
協議，為甚麼叫「歡送協議書」如此不倫不類兼意
O 思不明的名字？將如此簡單資訊加入協議內絕非 O
難事，法庭難以想像 D2 有甚麼理由會不將如此重
P P
要條款加入。
Q Q
R (b) 在協議中清楚列明轉讓的是寮屋的使用權是自然 R
不過的做法，反而在兩份協議中以完全不同的方式
S S
形容交易的物業才是極為不尋常。法庭認為，歡送
T T
協議書由 D2 準備，他以高價出售剛買回來的寮屋，
U U
V V
- 10 -
A A
B B
必定想保障自己的權利及避免誤會，結果協議中的
C 字眼含糊、不準確及誤導，D2 責無旁貸，法庭甚至 C
認為 D2 是故意如此含糊交代。因此，法庭認為 D2
D D
的證供完全不合理，不值得相信；及
E E
F (c) 再者，法庭亦完全不相信 PW3 會以如此高價購買一 F
些破舊及隨時會被政府收回的鐵皮屋。法庭沒有直
G G
接證據評估寮屋使用權的價值，因為寮屋根本不可
H H
以買賣或轉讓。但無論如何，根據 D2 的證供，他
I 也只是在不足一個月前以港幣 2,500,000 元承讓了 I
涉案寮屋的使用權，在短短不足一個月內，法庭想
J J
不到有任何理由寮屋的價值可以大升超過 5 倍。法
K K
庭認為當中必有內情，D2 一定向 PW3 作出了一些
L 陳述，令 PW3 相信寮屋的價值會如此高。無論如 L
M
何，法庭認為 D2 證供完全不可信，法庭完全不接 M
納他的證供。
N N
O 33. 法庭認為，D1 及 D2 在案中的作為絕對不止是自招嫌疑， O
根本就是可疑至極。將業權不明的物業以超高價出售。本來就是極不
P P
洽當的行為，更重要是，根據政府的寮屋管理政策（控方證物 P9），
Q Q
寮屋根本沒有土地的合法業權，不應將其轉讓或買賣。D2 以字眼誤
R 導的文件高價出售寮屋，說是自招嫌疑，根本未能貼切形容他在案中 R
S 的差劣行徑，若非 PW3 證供質素不理想，本案的結果將會截然不同。 S
T T
U U
V V
- 11 -
A A
B B
34. 不管 D2 如何稱呼涉案交易，被交易的根本就是物業，究
C 竟 D2 有沒有嘗試為涉案交易繳交印花稅或嘗試在土地註冊處登記？ C
這種交易是否有逃稅之嫌？這些都是法庭對這涉案交易的疑問。
D D
E E
結論
F F
35. 回到控罪本身，舉證責任在控方，基於前述的理由，法庭
G G
認為控方未能在毫無合理疑點下證明針對 D1 及 D2 的罪行元素，因
H H
此在疑點利益歸被告的原則下，法庭裁定 D1 及 D2 罪名不成立。
I I
J J
K （ 溫紹明 ） K
區域法院暫委法官
L L
M M
N N
O O
P P
Q Q
R R
S S
T T
U U
V V