A A
B B
DCCC 307/2024
[2025] HKDC 1895
C C
D D
香港特別行政區
E E
區域法院
F 刑事案件 2024 年第 307 號 F
G G
--------------------------------
H 香港特別行政區 H
I 訴 I
楊惠玲 （第一被告）
J J
梁仁傑 （第二被告）
K K
--------------------------------
L L
主審法官： 區域法院法官張潔宜
M M
日期： 2025 年 11 月 6 日
N 出席人士： 黎啟陽先生，律政司檢控官，代表香港特別行政區 N
O
譚焯嶸先生，由鄧兆文律師行延聘，代表第一及第二 O
被告（第一及第二被告於審訊期間由鄭淑儀女士及譚
P P
焯嶸先生代表）
Q 控罪： [1] 及 [2] 欺詐罪（Fraud）— 訴第一及第二被告 Q
R R
---------------------
S S
裁決理由書
T --------------------- T
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1. 兩名被告共同被控兩項欺詐罪 （第一及第二項控罪）。
1
C C
兩名被告均否認兩項控罪。
D D
控方案情
E E
F 2. 本案涉及與第一被告擁有的大埔露輝路31號倚龍山莊3號 F
G 3E室（「該單位」）和C平台61號車位（「該車位」）相關的兩次 G
按揭物業貸款申請。借款人為第二被告。
H H
I 3. 第一項控罪關於兩名被告於2016年向中國建設銀行（亞 I
J
洲）股份有限公司（「建行」）申請的港幣438萬元按揭貸款。第二 J
項 控 罪 則 關 於 兩 名 被 告 於 2018 年 向 花旗 銀 行 （ 香 港 ） 有 限 公 司
K K
（「花旗銀行」）申請的港幣4,905,000元按揭貸款及港幣95,000元
L 現金回贈。 L
M M
4. 於兩名被告申請上述兩次按揭貸款時，當時金管局的指
N N
引是：（1）若果申請物業按揭的物業用途是供業主或其家人佔用，
O 銀行可以批出最高的貸款額為物業估值的六成；（2）若果物業是作 O
P 出租用途，銀行能批出最高的貸款額則為物業估值的五成。控方指 P
兩名被告透過向相關銀行虛報該單位的用途，導致他們獲得了較高
Q Q
按揭成數的貸款。
R R
S
5. 控方傳召了4名控方證人出庭作證，分別為2016年該單位 S
的租客控方第一證人孫維霞女士、建行職員控方第二證人劉錦輝先
T T
1
違反香港法例第 210 章《盜竊罪條例》第 16A 條
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2
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A A
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生、花旗銀行職員控方第三證人司徒家燿先生、及負責樓宇按揭程
C C
序的控方第四證人許奇明律師。此外，控辯雙方亦呈遞了一份承認
D 事實2。 D
E E
6. 控辯雙方不爭議的事實包括：
F F
G （1）第一被告在關鍵時間是該單位和該車位的業主； G
H H
（2）2016 年 8 月至 9 月期間，該單位和該車位被用作抵
I 押以向建行提出按揭貸款申請； I
J J
（3）2018 年 7 月至 11 月期間，該單位和該車位被用作抵
K K
押以向花旗銀行提出按揭貸款申請；
L L
（4）警方在兩名被告的住所內搜出有關該單位及該車位
M M
的文件，包括第一被告與地產公司簽訂的出租協議、與
N N
不同租客簽訂的租約等；
O O
（5）警方在第二被告辦公地點搜獲的文件3；
P P
Q Q
（6）兩名被告的會面紀錄及/或警誡供詞4；及
R R
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T 2
證物 P1 T
3
證物 P7
4
證物 P8 至 P12
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3
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（7）稅務局就兩名被告的稅務紀錄 。 5
C C
D 7. 孫維霞女士確認她曾是該單位的租客。她與第一被告所 D
簽署之租約自2016年2月1日起生效，租期原定3年。後來經雙方同
E E
意，孫女士於2017年5月5日提早遷出該單位。
F F
G 8. 2016年8月至9月期間，劉錦輝先生為建行按揭部經理。 G
他確認由他負責處理兩名被告的建行按揭貸款申請，但由於時間久
H H
遠，他不記得當時兩名被告作出按揭申請時的詳情。一般而言，透
I I
過電子方式收到按揭貸款申請表及相關支持文件後，劉先生會確認
J 申請人的資料，也會根據申請人提供的資料及銀行就物業的估價等 J
因素，得出銀行可以承造的按揭成數及按揭的還款年期等。最後，
K K
他會相約申請人親身會面，核對身分，解釋及簽署相關文件。就本
L L
案而言，劉先生從申請表6 確認，貸款額為港幣438萬元，即為該物
M 業估值港幣730萬元的六成。申請人要在申請表7 申報按揭物業的用 M
途。在申請期間，該單位是出租予他人居住。
N N
O O
9. 劉先生確認由他與兩名被告親身會面當日簽署的按揭貸
P 款合同8的第一段（Purpose）清晰列明，申請人必須將物業用作申報 P
的用途。該合同的附表（Schedule）一欄 9也清楚列明物業的貸款金
Q Q
額為港幣438萬元及物業用途為家人佔用（family occupied）。他與
R R
S S
5
證物 P13 至 P14
6
證物 P4(1)，頁碼 33（註：頁碼為審訊文件冊的頁碼）
T 7
證物 P4(1)，頁碼 34 T
8
證物 P4(3)，頁碼 47
9
證物 P4(3)，頁碼 52
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4
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A A
B B
兩名被告會面當天，他先把之前收到的按揭申請表 列印出來，要求 10
C C
兩名被告核對申請表內的資料，並詢問兩名被告對申請表內容有否
D 疑問後，再由兩名被告加簽。之後，劉先生向兩名被告解釋按揭貸 D
款合同11的內容，兩名被告沒有提出任何問題或異議，之後便簽署合
E E
同。期間，劉先生在見面當天有向兩名被告表明申報的資料必須屬
F F
實。
G G
10. 2018年7月至8月期間，司徒家燿先生為花旗銀行的按揭
H H
部經理，他負責處理兩名被告的花旗銀行按揭貸款申請。當他收到
I I
經絡按揭的轉介後，得悉兩名被告有意申請按揭，他致電邀請客戶
J 提出按揭申請。經電話確認意向後，司徒先生以電郵發送整份按揭 J
貸款申請書的PDF檔予兩名被告，並要求提供薪金證明、住址證明
K K
等文件作按揭申請之用。其後，他收到回傳的申請表格及文件。在
L L
申請期間，該單位是出租予他人居住。
M M
11. 司徒先生確認按揭貸款申請書 12 上的申請人1是第二被
N N
告，而申請人2是第一被告，申請日期為2018年7月23日。他的證供
O O
大致為部分申請書的頁數的內容由他根據被告13提供的資料替兩名被
P 告填寫 14 ，部分申請書內的資料由他複製填寫 15 等。申請書 16 關於 P
Q
「物業用途」的聲明用以決定最多可申請的按揭成數。 Q
R R
10
證物 P4(1)
S 11
證物 P4(3) S
12
證物 P16，YWL-CITI-1
13
司徒先生記不起是那一位被告向他提供資料
T 14
例如證物 P16，頁碼 677、679 至 681 T
15
例如證物 P16，頁碼 678
16
證物 P16，頁碼 684
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5
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C 12. 其後，花旗銀行批出了按揭。因此，司徒先生與兩名被 C
D 告會面以核對資料，並解釋相關文件 17 （包括樓宇按揭確認通知書 D
等）及簽署文件。根據文件上的紀錄，他確認會面日期應該是2018
E E
年8月9日，但由於日子久遠，他不太記得會面時的詳情。司徒先生
F F
重申，儘管本次是簡單的按揭申請，他仍然會與兩名被告再閱覽和
G 解釋一次申請書及按揭確認通知書，並查核客人的身分。 G
H H
13. 許奇明律師負責處理本案的花旗銀行按揭申請的法律文
I I
件。許律師經常處理樓宇買賣轉讓及相關交易，因律師行處理大量
J 類似申請，他對本案的花旗銀行按揭申請沒有特別的記憶或印象， J
也無法具體記得細節。
K K
L 14. 許律師確認日期為2018年11月1日按揭分期貸款通知書18 L
M 是在他見證下由兩名被告所簽署。這份文件清楚列明按揭貸款批出 M
的 金 額 、 還 款 年 期 及 現 金 回 贈 19 、 按 揭 物 業 必 須 作 業 主 佔 用 之
N N
用途20等。許律師亦見證了兩名被告簽署一份免責聲明21。該按揭貸
O O
款的過數（draw down）日期為2018年11月6日。
P P
15. 許律師雖然對兩名被告的申請沒有什麼特別印象，但他
Q Q
對每一個按揭申請人的做法都是一致的。一般來說，在申請人到律
R R
師行簽署文件時，許律師會核對申請人的身份證，再見證申請人簽
S S
17
證物 P16，YWL-CITI-2 至 YWL-CITI-5
18
證物 16， YWL-CITI-7，頁碼 733
T 19
證物 P16，頁碼 725 T
20
證物 P16，頁碼 730
21
證物 P16，YWL-CITI-8
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6
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署文件，也會問及他們有沒有任何問題。他相信律師行文員黎先生
C C
也有向申請人解釋當中的文件。
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16. 控方亦呈遞了兩名被告在警誡下所作出的供詞為證據的
E E
一部分 。 22
F F
G 17. 控方舉證完畢，辯方沒有中段陳詞。當本席裁定針對兩 G
名被告的所有控罪表面證供成立後，第一被告選擇作供，但不傳召
H H
辯方證人作證。第二被告選擇不作供，亦不傳召辯方證人作證。
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J
辯方案情 J
K K
A. 第一被告的案情
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18. 第一被告與第二被告為夫婦關係，他們育有兩名兒子。
M M
就家庭財務方面，第二被告會把大部分收入存入二人的聯名戶口，
N N
方便第一被告使用聯名戶口的款項作家庭日常開支。
O O
19. 第一被告約於2010年購入一個荃灣麗城花園的物業，在
P P
一兩年後已把物業放售。她於2013年購入倚龍山莊的該單位及該車
Q Q
位，方便接送兩名兒子參與體育活動。當時物業的按揭貸款是由花
R 旗銀行承辦。自2014年開始，由於家人沒有經常居住在該單位，第 R
一被告透過地產經紀的安排把該單位出租。於本案兩次按揭貸款申
S S
請期間，該單位均是出租予他人居住。
T T
22
證物 P8 至 P12
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7
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C 20. 第一被告提出本案兩次按揭貸款的申請，是基於可以藉 C
D 此減低利息支出、並因該單位樓價上升而獲得更高額貸款和可觀的 D
現金回贈、及可以開立按揭掛鉤銀行帳戶用作抵銷利息支出。
E E
F 21. 就建行的按揭貸款申請而言，第一被告把相關的申請表 F
G 及其他支持文件（包括稅單）電郵給劉先生。第一被告曾經向劉先 G
生透露該單位「預嚟俾個仔住」，但除此以外，她堅稱劉先生從來
H H
沒有向她查詢物業的用途，也沒有跟她說明物業的用途會影響銀行
I I
借出的按揭成數。劉先生其後告知她銀行就該物業的估值約港幣730
J 萬元，而銀行可以批出港幣438萬元的貸款。貸款獲批後，劉先生安 J
排與兩名被告會面。會面歷時20至30分鐘，劉先生核對兩名被告的
K K
個人資料及申請表 後，便要求第一被告在文件上簽名，劉先生沒有
23
L L
給予他們時間仔細閱讀要簽署的文件24。第一被告表示他們於按揭款
M 項批出的數個月後把約港幣70萬元存入按揭掛鉤的銀行帳戶來抵銷 M
按揭貸款利息的支出，並表示她當時經濟上沒有任何困難。
N N
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22. 2018年的花旗銀行按揭貸款申請是透過經絡按揭的轉
P 介。司徒先生致電與第一被告說可以為她爭取比當時建行按揭更低 P
的利率，而且在7月期間申請還有高額現金回贈，並可於11月才進行
Q Q
提款。第一被告於是向司徒先生提供收入證明及稅單等資料。司徒
R R
先生其後回覆指該物業的估價可達港幣930萬元，而銀行可以批出的
S 貸款約港幣500萬元，但司徒先生沒有說可以批出多少成數的按揭。 S
T T
23
證物 P4(1)
24
證物 P4
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8
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C 23. 於見面當日，司徒先生準備了申請書的副本 25 ，當中兩 C
D 名被告和司徒先生一起填寫了一些遺漏的部分和進行加簽，但司徒 D
先生沒有向他們解釋所有的頁數。司徒先生解釋花旗銀行並不是會
E E
借出整整500萬元的貸款，而是會借出港幣4,905,000元再加上港幣
F F
95,000元的現金回贈，他也有解釋若然提早償還貸款會有罰息等。
G 司徒先生沒有把整份文件逐段向兩名被告解釋。 G
H H
24. 就花旗銀行按揭貸款的按揭貸款合同 ，第一被告確認
26
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許律師有解說當中的內容，但沒有逐項解釋。在律師行簽署文件期
J 間，兩名被告沒有提出任何問題。 J
K K
25. 最後，第一被告就着她與警方的會面紀錄中的一些回應
L 作出了澄清。 L
M M
B. 第二被告的案情
N N
O 26. 第二被告沒有出庭作供，但他在警誡下的會面紀錄 27 已 O
呈堂為證據。從第二被告的會面紀錄可見，他的案情大致是該單位
P P
的業主是他的太太（即第一被告），第一被告全權負責該單位的所
Q Q
有用途。第一被告購入該單位時，是打算供第一被告的家人（即父
R 母等）居住，之後待兩名兒子返回香港後供兒子居住，又或於第二 R
S
被告退休時供第二被告及家人居住。第一被告曾告知第二被告該單 S
T 25
證物 P16，YWL-CITI-2 T
26
證物 P16，YWL-CITI-7
27
證物 P10 及 P11
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位有出租，但第二被告並不清楚詳情。由於第一被告的收入不穩
C C
定，第二被告作為丈夫支持第一被告的按揭申請，第二被告更誤以
D 為他在按揭申請中的角色是擔保人。他不知道該單位的用途（即自 D
住或出租）與按揭成數的關係。第二被告確認與按揭貸款申請相關
E E
的文件有他的簽署。在簽署按揭申請的文件時，第二被告並不清楚
F F
單位有否出租予他人。
G G
法律原則
H H
I I
27. 「 欺詐罪」包括的罪行元素是：（1） 被告人的欺詐的
J 作為；（2） 被告人意圖欺詐；（3） 而誘使他人作出任何作為或任 J
何不作為；及 （4） 而導致受害人以外的任何人獲得利益，或被告
K K
人以外的任何人蒙受不利或有相當可能程度的可能性蒙受不利 。終 28
L L
審法院亦指出，不誠實並非欺詐罪的元素29。
M M
28. 「欺騙」 （ deceit ）指就事實或法律而以語言文字或行
N N
為作出的任何欺騙，包括與過去、現在或將來有關的欺騙，以及就
O O
進行欺騙的人或任何其他人的意圖而作出的欺騙。行為指任何作為
P 或不作為，欺騙則指蓄意或罔顧後果地作出的欺騙30 。 P
Q Q
R R
S S
T 28
HKSAR v Ho Ka Keung [2009] 1 HKC 61 T
29
HKSAR v Chan Kam Ching (2022) 25 HKCFAR 48
30
香港法例第 210 章《 盜竊罪條例》 第 16A(3)條
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法律指引
C C
D 29. 在作出裁決時，本席謹記，舉證責任是在控方，量證標 D
準是毫無合理疑點。兩名被告無須證明他們是清白，亦無須提出任
E E
何疑點，因為他們是沒有任何形式的法律責任或證據責任證明任何
F F
事。
G G
30. 由於本案涉及兩名被告及兩項控罪，本席須就着有關每
H H
名被告及每項控罪的證據作獨立考慮。
I I
J
31. 第一被告選擇作供，但不傳召辯方證人作證。本席謹 J
記，本席在作出裁決前，必須考慮第一被告的證供。假如第一被告
K K
提出的說法是或可能是真實，本席必須判第一及/或第二被告無罪。
L L
M
32. 第二被告選擇不作供，亦不傳召證人作證。這是他的權 M
利，本席並不會因為他行使他的權利而作出對他不利的猜測。然
N N
而，這意味着第二被告並沒有提出任何證供來削弱、反駁或解釋控
O 方所提出的證據。由於第一被告部分證供涉及第二被告，本席在考 O
P 慮第二被告的案情時亦會考慮第一被告的證供。 P
Q Q
33. 本席亦謹記，兩名被告沒有任何刑事定罪紀錄，即他們
R 的證言較可信及犯罪的可能性較低。 R
S S
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34. 即使本席不接納辯方的證供，舉證的責任仍是在控方。
C C
控方必須在毫無合理疑點下證明兩名被告干犯有關控罪，兩名被告
D 才可被判罪名成立。 D
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35. 在作出事實裁決時，本席可以從已獲證明的事實去推論
F F
另外一些事實的存在。但本席提醒自己在作出相關的推論時，必須
G 根據已證明的事實而得出唯一的合理推論。當作出推論時，本席是 G
可以考慮個別實際情況所加起來的累積效應。
H H
I I
本案的爭議點
J J
36. 在本案，雙方對大部分的基本事實沒有爭議，當中包括
K K
兩名被告曾經在2016年及2018年分別向建行及花旗銀行作出過與該
L 單位及該車位有關的物業按揭貸款申請並獲批。雙方也不爭議，在 L
M 進行這些貸款申請時，當時該單位已被出租予其他租客。雙方的主 M
要爭議是，在申請的過程中，兩名被告是否明知並意圖詐騙而作出
N N
了物業用途是作為家人/業主佔用的虛假陳述，導致他們獲益或導致
O O
批核銀行蒙受不利。辯方更把這些爭議點再仔細分為多項議題31。
P P
證人的可信性
Q Q
R A. 控方證人的可信性 R
S S
37. 如控方所指，本案不涉及4名控方證人的個人利益。
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31
辯方書面結案陳詞第 5 段
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12
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B B
C 38. 辯方沒有就孫女士及許律師的證供作出任何批評。本席 C
D 認為兩位證人作供時清晰直接，在盤問下沒有動搖。本席認為他們 D
是誠實可靠的證人，本席接納他們的證供，並且給予絕對比重。
E E
F 39. 至於劉先生及司徒先生的證供，辯方指二人對兩個按揭 F
G 申請的記憶模糊，無法確認眾多關鍵事項，也不能反駁或排除辯方 G
向他們指出的說法。此外，辯方指即使他們是誠實的證人，法庭仍
H H
需考慮他們依賴不齊備的文件及模糊的記憶來述及處理過程的證詞
I I
是否可靠，及會否為了維護自己和銀行而刻意避談關鍵細節。
J J
40. 首先就劉先生的證供，辯方指劉先生在盤問下承認他不
K K
知道亦不能肯定申請表格的部分資料是由誰填寫，與他在主問時回
L 答由客戶填寫截然不同。事實上劉先生在主問時表示由於事發太 L
M 久，他對案發時的情況已沒有印象。就申請表32而言，他表示一般會 M
由客戶填寫，他並非肯定申請表一定是由客戶填寫。因此，本席認
N N
為他的證供並非前後矛盾，這一點不影響他的可信性。
O O
P 41. 辯方於書面結案陳詞第11段提及劉先生針對申請表 33 的 P
內容的證供前後不一致。然而，本席認為該段所指的並非不一致的
Q Q
證供，而是劉先生就申請表內容的證供的概述。無論如何，這段提
R R
及的證據並不影響劉先生的可信性。
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32
證物 P4(1)
33
證物 P4(1)
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13
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42. 辯方指劉先生表示記不起是誰告訴他在按揭中需要以港
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幣438萬元作為貸款額。本席認為劉先生的證供並非如此。劉先生在
D 盤問下已澄清他初次收到申請表時，申請表內沒有填寫貸款額。他 D
在遞交申請表予批核部前已聯絡客戶，向客戶確認希望借貸的金額
E E
及還款年期，並把這些資料填在申請表內。因此，當他把申請表遞
F F
交給批核部時，申請表內已有申請按揭貸款額及還款年期的資料。
G 換言之，438萬元的貸款額是他根據客戶（即第一及/或第二被告） G
的指示而填寫。
H H
I I
43. 除了以上所述，辯方並沒有就劉先生的證供作出其他的
J 批評或質疑。即使劉先生對當時的情況已沒有印象，他在作供時已 J
盡力憶述當時的情況。本席認為他作供時清晰直接，在盤問下沒有
K K
動搖。本席認為他是誠實可靠的證人，本席接納他的證供，並且給
L L
予絕對比重。
M M
44. 就司徒先生的證供，辯方批評司徒先生被問及按揭貸款
N N
申請書 的內容時說法充滿矛盾，與他主問時的描述不符 。考慮了
34 35
O O
司徒先生的證供，本席認為辯方的大部分陳述是司徒先生證供的概
P 要。至於陳詞第22（b）及（c）段所提及的並非矛盾的說法。無論 P
Q
如何，本席認為這些批評不影響司徒先生的可信性。 Q
R R
45. 辯方於書面 結案陳詞 第 23段列出 他們 認為證物 P16的
S YWL-CITI-1及YWL-CITI-2兩份文件的矛盾，並指司徒先生無法解 S
T T
34
證物 P16，YWL-CITI-1，頁碼 677 至 694
35
辯方書面結案陳詞第 22 段
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釋當中的矛盾。本席認為即使有矛盾，也不涉及本案的關鍵爭議
C C
點。再者，即使司徒先生在文件上的處理有不足之處，也不代表他
D 在其他方面有不足。本席認為辯方的陳述不影響司徒先生的可信 D
性。
E E
F F
46. 辯方亦指證供顯示司徒先生處理按揭申請的手法雜亂無
G 章，無視資料的準確性及文件的完整性。他的證供令人懷疑究竟控 G
方呈交的兩份申請書是否司徒先生處理的正確完整版本。從司徒先
H H
生的證供可見，他在處理申請時，曾經把兩份申請書的部份頁數調
I I
亂了。換言之，其中一份理應是有申請人加簽在某些頁數上，然而
J 部分有加簽的頁數卻放到了另外一份申請書的副本內。至於資料的 J
準確性，辯方所指的是關於第一被告的教育程度及收入。司徒先生
K K
作供時已表示他是獲得客戶的確認或同意才在申請書上填上相關資
L L
料。無論如何，由於這個按揭貸款的借款人為第二被告，而第一被
M 告只是作為物業的業主把物業抵押，第一被告的教育程度及收入根 M
N
本不會影響這個按揭的批核。至於申請書的完整性，司徒先生在作 N
供時已解釋了全份申請書共有31頁，其中沒有包括在證物內的申請
O O
書第13至23頁是關於產品資料的概念，只供客戶參考，不需要客戶
P P
填寫任何資料或簽署。至於重複的頁數（即申請書第24頁36）或另外
Q 一些沒有包含在內的頁數（即申請書第25、28至29頁），司徒先生 Q
解釋基於兩名被告選擇在中文版簽署，因此相應的英文版頁數便沒
R R
有被包括在內。根據司徒先生的證供，就審批部而言，在本案呈堂
S S
T T
36
例如證物 P16，頁碼 689 至 670
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的申請書是一份完整的申請書。因此，本席認為這幾點不影響司徒
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先生的可信性。
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47. 除了以上所述，辯方沒有就司徒先生的可信性作出其他
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的批評。與劉先生的情況類同，即使司徒先生對當時的情況已沒有
F F
印象，他在作供時已盡力憶述當時的情況。本席認為司徒先生作供
G 時清晰直接，在盤問下沒有動搖。本席看不到司徒先生在作供時需 G
要維護自己或銀行的事項，以致他的證供並不可靠。本席認為他是
H H
誠實可靠的證人，本席接納他的證供（註：除了下文第59段所涉及
I I
的證供），並且給予絕對比重。
J J
B. 第一被告的可信性
K K
L 48. 至於第一被告的證供，本席有以下的觀察。 L
M M
49. 第一，如控方所指，第一被告任職股票經紀多年，有豐
N N
富的工作經驗，對數字敏感度高，而且通曉英文。她於2010年購入
O 荃灣麗城花園的單位，有向銀行承造按揭的經驗，也有出租該物業 O
P 賺取租金收入。本席認為她理應知道在申請樓宇按揭的申請表上確 P
保資料正確的重要性。事實上，她在庭上作供時同意資料要正確。
Q Q
此外，她在庭上指自己對貸款的金額毫不在意，與她多次表示「多
R R
個錢在手」的說法並不一致。反之，兩宗按揭貸款的申請最終獲批
S 的金額均是銀行職員提及估價最高六成或差不多六成，吻合第一被 S
告在警誡下提及「盡借」的要求，而不是「銀行批幾多就幾多」。
T T
因此，本席認為第一被告表示申請表/申請書的貸款額並非她的要
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求，而是銀行職員自行填上的說法並不可信，尤其是本案沒有證據
C C
顯示銀行職員在事件上會因為批出的貸款額的增加而獲益，銀行職
D 員沒有必要在申請表填寫不是客戶要求的貸款額。 D
E E
50. 第二，第一被告表示在2016年及2018年申請轉換樓宇按
F F
揭之前沒有任何經濟壓力/困難，主要是想減少利息的支出。然而，
G 她於2018年呈交給稅務局的信件卻表示基於兩名兒子到海外升學為 G
家庭帶來沉重的經濟負擔，她在別無選擇下需要「轉按」該單位套
H H
現，以支付兩名兒子於英國留學的學費及生活費 。在庭上被質疑 37
I I
時，第一被告曾表示那是當初無奈的說法，其後又指是律師行黎先
J 生建議的說法。第一被告的解釋前後不一致。事件顯示第一被告懂 J
得如何為自己爭取最大利益，包括作出不實的陳述。
K K
L L
51. 第三，第一被告在第一份會面紀錄中被問及她有否告知
M 第二被告該單位已出租一事，她當時回應沒有向第二被告提及出租 M
單位一事38。第一被告在庭上主問時表示她有告知第二被告出租單位
N N
一事，但因為她在警誡會面時心情緊張及擔心會影響第二被告的聲
O O
譽及工作，為了保護第二被告，她即時反應是表示沒有告知第二被
P 告。從第一被告這說法可見，即使她在緊張的狀態下，仍能心思細 P
Q
密並思考最理想的回應。此外，為了保護自身及/或第二被告的利 Q
益，她會選擇作出不實的陳述。其後，當第一被告被盤問時，她又
R R
再次表示沒有告知第二被告該單位出租一事，並指第二被告只在
S 2019年及2020年才有問該單位有否出租。本席認為第一被告作供時 S
T T
37
證物 P13，頁碼 469
38
證物 P8，問答 23
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不盡不實，前後矛盾，她多次更改她的證供顯然是想保護第二被
C C
告。
D D
52. 第四，就該單位的用途，第一被告表示購入該單位是用
E E
作將來第二被告退休後一家人的居所，或供兒子居住。第一被告作
F F
供時提及於2013年買入該單位後，她與家人於2014年起才較少前往
G 該單位居住，其後因為她經常被地產代理主動接觸才決定放租。然 G
而，本案的文件證物顯示該單位的買賣於2013年8月成交，第一被告
H H
已於2013年10月6日委託地產代理把該單位放租 。第一被告提交的 39
I I
報稅表顯示該單位自2014年1月至2020年7月的大部分時間均被出
J 租，並有租金收入40。本席認為這顯示第一被告購入該單位顯然是為 J
了收租而並非自住。
K K
L L
53. 第五，第一被告在庭上表示由於銀行職員曾問她該單位
M 「點用」/「打算點用」，她便告之「預俾仔住」。第一被告表示她 M
一直抱有一個信念，就是兩名在英國留學的兒子終究有一天會回港
N N
入住該單位。如本席在上文第52段指出，該單位自2013年8月被購入
O O
後，於短時間內已被放租，並長時間有租客居住於該單位，而第一
P 被告的兩名兒子則長期在海外留學。本席認為第一被告以兒子於將 P
Q
來最終會回港入住該單位而表示單位供兒子居住是脫離現實的申 Q
報。
R R
S S
T T
39
證物 P6(4)，頁碼 122 至 124
40
證物 P13，頁碼 433 至 456
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54. 基於以上所述，本席認為第一被告作供時不盡不實，她
C C
的部分證供不合理、不可信。本席認為她並非誠實可靠的證人，本
D 席拒絕接納她就本案所作的開脫性證供（包括她在會面紀錄中的開 D
脫性證供）。
E E
F F
C. 第二被告的可信性
G G
55. 第二被告沒有作供，他的會面紀錄 41 顯示他的案情。就
H H
第二被告的會面紀錄而言，當中包含混合式的證供。由於第二被告
I I
沒有作供，他的說法沒有經過盤問的驗證。因此，本席就這兩份會
J 面紀錄中的開脫性解釋不給予任何比重，而其他部分則給予十足的 J
比重42。
K K
L 證據分析及裁斷 L
M M
56. 本案的主要爭議點是兩名被告有否向銀行職員作出不實
N N
的陳述，並意圖詐騙而誘使銀行向他們批出金額較高的按揭貸款。
O O
57. 本席已裁定接納所有控方證人的證供（註：除了下文第
P P
59段所涉及的證供），並拒絕接納第一被告開脫性的證供及第二被
Q Q
告於會面紀錄中開脫性的證供。
R R
S S
T T
41
證物 P10 及 P11
42
R v Sharp [1988] 1 WLR 7 及 HKSAR v Poon Hoi Wing & Anor [2001] 1 HKC 363
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58. 辯方指控方除了依賴劉先生及司徒先生以證明當時金管
C C
局關於物業用途與按揭成數的指引外，控方沒有提供任何證據以確
D 立有關指引的存在。兩位證人是銀行按揭部的職員，他們的日常工 D
作與按揭有關，而根據他們的證供，他們是清楚金管局關於按揭成
E E
數與物業用途的指引，並指銀行均按這指引行事。因此，本席不認
F F
同辯方所指，即控方必須要提供其他證據以證明相關指引的存在。
G 基於本席接納兩位證人的證供，本席肯定在本案關鍵時間，金管局 G
對物業用途與按揭成數有相關的指引，而有關指引如兩位證人所
H H
述。
I I
J 59. 根據本席接納的證供，劉先生及司徒先生分別在收到相 J
關申請表/申請書後有致電聯絡第一被告 43 ，並與她核對及確認資
K K
料，包括希望借貸的金額。在會見當天，基於會見的時間不長，要
L L
處理的文件及程序不少，而文件內的條款也不少，加上司徒先生不
M 能就會面情況提供詳盡的細節，本席認為司徒先生沒有可能在短短 M
N
的會見中向兩名被告解釋申請書/申請表及按揭合約的所有條款。本 N
席認為劉先生及司徒先生只就按揭合約較重要的條款作出解釋。其
O O
後，他們向兩名被告提供相關的申請表/申請書的副本，要求兩名被
P P
告閱讀及確認申請表/申請書內的資料為真確並簽署作實。兩名被告
Q 在申請表/申請書加簽，亦簽署了按揭合約。 Q
R R
60. 劉先生在庭上承認控方證物P4內的三份文件並不是兩名
S 被告整個申請的所有文件。因為除了申請表外，他還把支持文件 S
T T
43
第一被告作供時表示在所有申請過程中，均由她一人與銀行職員聯絡
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（包括環聯報告、收入證明等）一併呈交審批部。他確認申請表為
C C
完整。至於辯方就司徒先生處理的申請書的完整性的質疑，本席已
D 在上文第46段作出分析，並裁定該申請書在審批程序而言是完整 D
的，本席不在此贅。
E E
F F
61. 辯方指劉先生及司徒先生的證供均無法證明任何一名被
G 告曾在申請表/申請書填寫或選項來作出按揭物業用途的虛假表示。 G
假如控方倚賴的是申請表/申請書上的簽名，由於劉先生及司徒先生
H H
邀請兩名被告見面和簽名的時候貸款已經批核，簽名只是讓申請人
I I
確認同意貸款合約條件，不能被視作誘使銀行批出貸款的虛假表
J 示。 J
K K
62. 兩名被告均受過教育並有一定工作經驗，他們理應知悉
L L
在文件上簽署的重要性及後果。劉先生及司徒先生均表示就物業按
M 揭申請，申請表/申請書內的資料的真確性是重要的。第一被告在作 M
供時亦同意這說法。換言之，她知道在申請表/申請書內的資料要真
N N
確。第二被告沒有作供。然而，他受過大學教育，並是一位資深的
O O
警務人員，他理應深明此理。既然申請表/申請書的部分/大部分資料
P 並非由兩名被告親自填寫，他們更加有必要詳細檢視每一頁的申請 P
Q
表/申請書以確保每一頁的資料均正確。根據本席接納的證供，銀行 Q
職員有向他們提供申請表/申請書供他們核對並確認及簽署。即使接
R R
納辯方的說法，即銀行職員沒有讓他們核對申請表/申請書而只是叫
S 他們簽署（註：本席並不接納這說法），他們有權要求銀行職員讓 S
T 他們細閱及核對申請表/申請書上的資料才簽署。如果他們選擇不核 T
對資料便簽署，這顯然是他們疏忽。他們在申請表/申請書加簽即表
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示他們同意並確認文件內的資料正確。因此，本席認為關鍵議題並
C C
非是表格是否由兩名被告親自填寫，而是表格的內容是否被他們確
D 認為真確。由於兩名被告在申請表/申請書上加簽，他們的行為顯然 D
是向銀行職員表示他們確認申請表格內資料正確，並採納有關資料
E E
作出申請。
F F
G 63. 辯方曾經提及本案沒有證據關於經絡按揭的角色及參與 G
程度。本席認為經絡按揭的參與程度（例如轉介、協助客戶轉交表
H H
格及文件）與本案關鍵議題並無關。如本席在上文分析，即使表格
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部分資料的填寫及/或文件的傳送由經絡按揭協助，關鍵議題是兩名
J 被告有否採納並確認該些資料為真確。 J
K K
64. 下一議題是兩名被告確認申請表格資料真確，包括單位
L L
是自住/家人居住，是否不實陳述。如是，他們為何作出不實陳述。
M M
65. 如控方所指，即使劉先生及司徒先生沒有將相關文件的
N N
所有內容向兩名被告詳細解釋，這些文件的內容也有清晰說明申報
O O
資料準確的重要性及/或虛報的後果 44。從這些條款及細則可見，兩
P 名被告有責任向銀行作出正確無誤的物業用途申報，並在物業用途 P
有變時通知銀行。
Q Q
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66. 不爭的事實是在兩次申請過程中，該單位已出租予他人
S 居住。第一被告負責處理該單位的事宜，她知道單位被出租。第二 S
T T
44
控方書面結案陳詞第 128 段
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被告則在警誡下承認知道該單位有出租。本席接納控方陳詞，即兩
C C
名被告在申請過程中簽署的申請表/申請書及按揭合約，是為了得到
D 按揭貸款並確認接受按揭貸款條件，文件具有約束力。根據這些條 D
款的規定，就任何事實或情況出現變化而可能導致兩名被告在這些
E E
申請表格提供的資料或聲明變為不正確或失實時，兩名被告有責任
F F
通知建行和花旗銀行，因這可能會影響銀行就按揭貸款批核的決定
G 及是否取消已批出的按揭貸款。 G
H H
67. 辯方指申請表格沒有清晰顯示要求申請人申報物業用途
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是關於那時段的用途。按常理而言，銀行在考慮是否批核按揭申請
J 時，其中一個考慮的因素顯然是物業當時的狀況（包括其用途）， J
而非未來數年後的狀況及用途。因此，申請表內要求申請人申報物
K K
業用途必然是指關於提出申請時物業的用途。本席認為建行的表格45
L L
關於物業用途的多個選項的用字也能顯示重點是關於申請時的用
M 途。至於花旗銀行的表格46，雖然其中一頁表格內關於物業用途選項 M
N
的用字包含「預期」，但細看三個選項也能察覺是問及在申請時的 N
物業用途。因此，本席不接納辯方的說法。本席認為表格中關於物
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業用途顯然是關於物業在申請時的用途。即使第一被告一直預計兒
P P
子將來會回港入住該單位，在遞交申請及甚至在接受按揭條款的時
Q 候，該單位是已出租。如本席在上文提及，兩名被告均知道該單位 Q
R R
45
證物 P4(1)，頁碼 32：「已出售」、「擬在__個月內出售」、「自住」、「供直系親屬居住」、
S 「已出租」、「擬出租」、及「其他」；證物 P4(1)，頁碼 34：「供業主居住」、「供借款人 S
的直系親屬居住」、「借款人的主要股東或其直系親屬居」、「出租」、「擬出租」、及「其
他」
T 46
證物 P16，頁碼 682：「自住」、「供家人居住」、「出租」、及「其他」；證物 P16，頁碼 T
684：「預期作自住用途」、「預期於成交後/提取貸款 2 個月內，該物業將會作自住用」、及
「預期作非自住用途」
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是出租予他人居住。因此，本席裁定兩名被告透過簽署確認申請表/
C C
申請書的內容而申報物業作自住或家人自住，有關申報與事實不
D 符。本席裁定兩名被告作出了不實的陳述。 D
E E
68. 至於辯方指花旗銀行申請書兩頁中的表述分別是「供家
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人居住」及「預期作自住用途」，與控罪詳情所指的虛假表示是
G 「供其業主佔用」不同，因此控方根本未能證明兩名被告有控罪詳 G
情所指的作為。根據銀行職員的證供，按當時金管局的指引，無論
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單位是供業主居住，或是業主的家人居住，銀行在審批樓宇按揭貸
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款時均會視之為「自住」，並可以批核單位估價的六成為貸款額。
J 因此，本席不接納辯方這陳詞。 J
K K
69. 辯方指被告提交入息證明文件時有提交稅務局的評稅
L L
單47，若果兩名銀行職員仔細閱讀有關文件，必然會發現該單位是出
M 租的。本席留意到稅務局的評稅單即使顯示有物業租金收入，也沒 M
有顯示出租單位的地址。因此，即使被告有向銀行職員提供稅務局
N N
的評稅單，銀行職員也不能從評稅單中得知該單位是出租的。本席
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認為這點不能協助辯方的案情。
P P
70. 辯方指即使兩名被告在文件上加簽已確認資料的準確
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性，但基於他們簽署時銀行已經考慮了申請並批出了按揭條款，辯
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方認為兩名被告的作為不能被視作在被騙者心目中起了作用，控方
S 未能依賴以證明兩名被告簽名的作為誘使了相關銀行批出貸款。本 S
T T
47
例如證物 P13，頁碼 524-547
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席認為即使銀行已初步批出按揭貸款及條款，有關批核是建基於在
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申請表/申請書上的資料（包括物業用途）。假設兩名被告在會見當
D 天準備簽署文件時向銀行職員澄清該單位當時是出租的，根據當時 D
金管局的指引，銀行已初步批出的貸款額超出單位估價五成的上
E E
限，銀行必須撤回初步批出的按揭貸款及條款，並重新考慮及審批
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有關申請。基於兩名被告當時簽署確認接受貸款條款，並簽署確認
G 申請表/申請書的資料正確無誤，銀行才會繼續與兩名被告辦理按揭 G
貸款的契約及放款安排。因此，本席認為兩名被告在會見銀行職員
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（即劉先生及司徒先生）時，在簽署的一刻以該作為確認申請表/申
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請書資料的真確性，從而向銀行表示物業是用作家人居住或自住用
J 途，而銀行才因此確認批出的按揭貸款金額，而該貸款額較物業作 J
K 出租用途的貸款額高。 K
L L
71. 辯方指證據顯示以兩名被告當時的財政狀況，他們沒有
M 原因要詐騙銀行。本席認為即使兩名被告沒有財政困難，也不一定 M
N
不會詐騙銀行。因此，本席認為這點不能協助辯方的案情。 N
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72. 控方的立場是物業的用途，會影響銀行批核按揭貸款的
P 金額。控方認為兩名被告是明知物業用途會影響銀行批核按揭貸款 P
Q
的金額，而作出不實的陳述。如辯方指，本案涉及的按揭貸款申請 Q
表/申請書均沒有列明物業用途如何影響銀行批核按揭貸款的金額。
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此外，兩份按揭貸款合約也沒有列明物業用途如何影響貸款的金
S 額。劉先生及司徒先生確認沒有向兩名被告提及物業用途如何影響 S
T 貸款的金額。雖然劉先生曾在作供時表示有向客戶講及借款成數， T
但他沒有進一步解釋他向客戶的陳述是什麼，有否包括物業用途與
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成數有關。因此，本案沒有直接證據顯示兩名被告知道物業用途會
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影響貸款的金額。此外，即使第一被告過往有買賣物業及申請按揭
D 貸款的經驗，也不一定等於她知道當時金管局的指引。兩名被告均 D
確認申請資料準確，即物業作自住/家人居住。他們作出不實陳述，
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可以是基於（1）他們不在乎陳述是否準確；（2）即使他們知道陳
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述不準確，也選擇不更改有關陳述，認為有關陳述對申請沒有影
G 響；或（3）他們知道物業用途如何影響貸款的金額，並繼而作出不 G
實的陳述。然而，本案沒有證據證明二人的作為是基於上述那一個
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原因。因此，本席不能肯定他們為何作出不實陳述，也不能肯定他
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們有否欺詐的意圖。
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73. 基於以上分析，即使本席裁定兩名被告藉着加簽申請表/
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申請書而就該單位的用途作出不實陳述，本席認為控方未能在毫無
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合理疑點下證明兩名被告有欺詐的意圖。因此，本席裁定兩名被告
M 各自面對的兩項控罪均罪名不成立。 M
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（ 張潔宜 ）
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區域法院法官
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