強制售賣申請能否合併地段拍賣？

案件基本資料

• 案件名稱：First Kind Limited v Liu Keng Chor (及其他案件)
• 法院：土地審裁處
• 法官：黃國偉法官

案情摘要

申請人就六對相連的舊樓（共12個地段）分別提出六宗強制售賣申請。該等建築物均已超過60年樓齡。申請人為同一組發展商，計劃將該12個地段合併重建。小業主代表申請將六宗案件合併審理，並要求法庭指示將所有地段合併拍賣，以反映合併地段的重建價值（Redevelopment Value, RDV），從而獲得較高的補償。

核心法律爭議

本案核心法律爭議在於土地審裁處是否有權力或酌情權，在《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（Land (Compulsory Sale for Redevelopment) Ordinance, LCSRO）下，將不同申請中的地段合併拍賣，並將拍賣底價設定為合併地段的重建價值，而非個別地段的價值。

判決理由

法庭裁定，根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（LCSRO）的法定權力，審裁處的管轄權僅限於申請書所涵蓋的地段。法庭無權主動將不同申請合併，亦無權強迫申請人將其未納入申請的地段合併拍賣。拍賣底價必須根據條例附表2第2段，按「該地段」（或申請涵蓋的地段）的重建潛力計算，而非按合併地段計算。法庭強調，條例賦予的權力是法定的，不能超越條例的明確限制。

引用案例與條文

本案引用了 Capital Well Limited v Bond Star Development Limited (2005) 8 HKCFAR 578 及 Golden Bay Investment Ltd v Chou Hung [1994] 2 HKC 197 等案例，並對比了過往審裁處在 Fairtex Development Limited v Tso Pee Hong 及 Supergoal Investment Limited v Five Ming House Limited 等案件中出現的兩種不同法律觀點。

裁決與命令

法庭駁回了小業主關於合併六宗申請及將所有地段合併拍賣的請求。法庭裁定，拍賣底價應僅限於各該申請所涵蓋的地段之重建潛力，不能將未納入申請的地段價值計算在內。

判決啟示

本案釐清了土地審裁處在處理強制售賣申請時的權限邊界。法庭明確指出，除非申請人自願將多個地段納入單一申請，否則審裁處無權強行合併不同案件的地段進行拍賣，這為發展商在規劃重建時提供了法律確定性。

免責聲明

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