漏水責任與違章建築？

案件基本資料

• 案件名稱：LOKE YUEN JEAN TAK ALICE v WONG KIT YING and PHILIPPE NEVEU
• 法院：高等法院原訟法庭 (Court of First Instance, CFI)
• 法官：Hon Marlene Ng J

案情摘要

原告是Flat GE的業主，聲稱自2006年11月至2012年3月期間，Flat GE因樓上Flat 1E的漏水而遭受損失和損害。Flat 1E的業主是第一被告，第二被告及其家人則為Flat 1E的租客。原告指控漏水構成滋擾，且被告知情或應知情但未有制止，或因被告疏忽所致。被告否認責任，並聲稱漏水是因原告的違章建築（UBWs）及Flat GE的排水系統改動所致，且原告未能妥善維護物業。第一被告亦向第二被告及第三方提出彌償申索，指控他們違反租約或疏忽。

核心法律爭議

本案的核心法律爭議在於：(1) Flat GE的漏水是否源自Flat 1E，以及被告是否對此負有法律責任（包括滋擾或疏忽）；(2) 若被告有責任，漏水是否由原告的違章建築或其排水系統改動所致，從而構成共同過失或中斷因果關係；(3) 若被告有責任，第一被告與第二被告之間應如何分攤責任；(4) 原告所申索的損害賠償金額是否合理且有充分證據支持。

判決理由

法庭裁定，漏水問題的根本原因在於Flat GE的違章建築（Yard / Light Well Structures）的防水功能失效。即使Flat 1E的排水管有缺陷，若Flat GE的屋頂防水功能良好，漏水也不會進入Flat GE內部。法庭認為，原告未能排除雨水及其他非源自Flat 1E的水源作為漏水原因，且Flat GE屋頂的缺陷是導致損害的真正有效原因，構成中斷因果關係（novus actus interveniens）。因此，即使Flat 1E的排水管有缺陷，被告亦不應承擔責任。此外，法庭認為第二被告已採取合理行動處理投訴，並無疏忽。

引用案例與條文

本案引用了多個關於滋擾（nuisance）和疏忽（negligence）的法律原則，包括：

• Sedleigh-Denfield v O'Callagan & ors [1940] AC 880：確立了佔用人對持續滋擾的責任，即在知情或應知情的情況下未能採取合理措施終止滋擾。
• Leakey & ors v National Trust for Places of Historic Interest or Natural Beauty [1980] 1 QB 485：進一步闡釋了佔用人對持續滋擾的責任範圍，包括對潛在缺陷的責任。
• 張秀玲及吳炳漢對鄭禮莊 CACV268/98：本地權威案例，解釋了滋擾中「知情」的兩種情況：實際知情或在合理謹慎下應知情。
• The Wagon Mound (No 2) [1967] 1 AC 617：確立了滋擾責任需要可預見性。
• Goldman v Hargrave & ors [1967] 1 AC 645：闡明了佔用人減輕滋擾的「衡量責任」（measured duty），需考慮所有情況。
• Spencer v Wincanton Holdings Ltd [2010] PIQR P8：討論了中斷因果關係（novus actus interveniens）的「公平性」原則。
• Carslogie SS Co Ltd v Royal Norwegian Government [1952] AC 292：關於非侵權事件對因果關係的影響。
• Lo Yuk Sui v Fubon Bank (Hong Kong) Limited formerly known as International Bank of Asia Limited CACV47/2017：關於合約條款默示的測試。

裁決與命令

原告對第一被告和第二被告的申索被駁回。第一被告對第二被告的彌償申索以及第二被告對第一被告的彌償申索均被駁回。第一被告對第三方（TP1和TP2）的申索亦被駁回。原告須支付第一被告和第二被告在主訴訟中的訟費。第一被告須支付第二被告在彌償訴訟中的訟費，但原告須彌償第一被告該筆訟費。第一被告須支付第三方在第三方訴訟中的訟費。

判決啟示

本案強調了在漏水糾紛中，原告必須證明被告的行為是導致損害的有效原因，而非僅僅是「若非如此則不會發生」（but for）的原因。法庭明確指出，若受影響物業自身的結構缺陷（例如防水失效的屋頂）是導致漏水進入內部的真正原因，則即使樓上物業有缺陷，樓上業主也可能不負責任，因為這構成中斷因果關係。此外，法庭對專家證人的專業操守和證據可靠性提出了嚴格要求，特別是在證據收集和測試程序方面。

免責聲明

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