租客毀約後業主損害賠償評估？

案件基本資料

• 案件名稱：SILVERCORD LIMITED v HIGH PERFORMANCE SPORTS LIMITED
• 法院：高等法院原訟法庭 (Court of First Instance, CFI)
• 法官：Master Anthony H K Chan

案情摘要

原告SILVERCORD LIMITED為一處位於尖沙咀的商舖物業（「該物業」）的業主，被告HIGH PERFORMANCE SPORTS LIMITED為租客。雙方於2014年7月30日簽訂了為期三年的租賃協議 (Tenancy Agreement)。被告於2016年5月25日通知原告將交還該物業，並單方面退還鑰匙，自2016年5月起停止支付租金和服務費，自2016年7月起停止支付差餉。原告於2016年10月14日收回該物業。原告於2018年7月31日對被告提起訴訟，追討因違反租賃協議而造成的債務和損害賠償。原告已於2018年11月13日獲得針對被告的違約判決 (default judgment)，現正進行損害賠償評估 (assessment of damages)。

核心法律爭議

本案主要法律爭議在於評估被告因違反租賃協議而須向原告支付的損害賠償金額。具體而言，爭議點包括：原告因租金、服務費、差餉及電費損失的金額；收回物業的扣押行動 (distraint action) 費用；以及應計的利息和訴訟費用。被告在整個訴訟過程中均未出庭或參與，因此法庭需根據原告提交的證據來評估損害賠償。

判決理由

法庭裁定，當業主接受租客的毀約 (repudiation) 時，業主有權追討租賃協議未到期部分的租金、服務費、差餉及重置費用等損害賠償。業主有責任減輕損失 (duty to mitigate)，需合理行事並採取必要措施以市場租金重新出租空置物業，但此責任並不繁重，業主只需在正常業務過程中行事。舉證責任在於租客，證明業主未有減輕損失。法庭接納原告已盡力重新出租該物業，並接受其損害賠償計算方法，包括租金損失、服務費、差餉、扣押行動費用和電費。法庭亦接納租賃協議中訂明的合同利率 (contractual interest rate) 作為判決前利息 (pre-judgment interest)。

引用案例與條文

本案引用了以下案例，確立了業主在租客毀約後追討損害賠償及減輕損失責任的法律原則：

• Chan Annie v Lau Wai Kwong [1984] HKC 231
• Wing Siu Co Ltd v Goldquest International Ltd (HCA 3183 & 4145/2001, 18 August 2006)

裁決與命令

法庭裁定被告須向原告支付損害賠償總額港幣1,252,349.19元。此外，被告須就該款項自2018年7月31日起至判決日止，按香港上海匯豐銀行最優惠利率加3%的合同利率支付判決前利息，其後按判決利率支付利息直至全數清償。原告的訴訟費用將按彌償基準 (indemnity basis) 評定為港幣71,090元，並由被告支付。

判決啟示

本案重申了業主在租客毀約後，有權追討未到期租賃期間的損失，但同時需履行減輕損失的責任。判決強調，減輕損失的責任並非過於繁重，業主只需在正常業務範圍內採取合理步驟。此外，判決確認了在租賃協議中訂明的合同利率可用作判決前利息的計算基礎，並可按彌償基準評定訴訟費用，這對未來類似的租賃糾紛案件具有指導意義。

免責聲明

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