收回物業訴訟中非租客能否加入為被告？

案件基本資料

• 案件名稱：The Hong Kong Settlers Housing Corporation Limited v Wong Kwai Wing
• 法院：區域法院 (District Court, DC)
• 法官：林嘉樂暫委法官 (His Honour Judge Gary C C Lam)

案情摘要

原告香港平民屋宇有限公司向被告Wong Kwai Wing提出收回物業（涉案處所）的訴訟，理由是租賃協議已終止。被告的兄弟Wong Kwai Keung（介入方）申請加入訴訟成為第二被告，聲稱他對涉案處所有獨立的佔用權。介入方提出多項理由支持其申請，包括他作為租賃協議附表所列的「租客家屬」身份、作為「認可居民」的資格、基於允諾禁反言 (promissory estoppel) 或衡平法上的財產禁反言 (proprietary estoppel) 的權利，以及基於《基本法》和《香港人權法案條例》的防禦理由。介入方還申請提交額外誓章以支持其加入申請。

核心法律爭議

本案的核心法律爭議在於介入方Wong Kwai Keung是否有足夠的獨立權利或防禦理由，使其能夠被加入為收回物業訴訟的第二被告。介入方主張他對涉案處所有實質權益，包括基於租賃協議附表、認可居民身份、禁反言原則以及《基本法》和《香港人權法案條例》所保障的權利。原告則認為介入方並無獨立權利，其申請加入訴訟是毫無意義且徒勞的。

判決理由

法庭在審理加入訴訟申請時，會採取寬鬆的態度以避免多重訴訟，但若申請明顯地毫無意義、徒勞無功或缺乏真誠，則不應批准。對於收回土地的訴訟，若申請人對佔用土地沒有真誠的獨立申索，其權利完全依賴於現有被告，則不應被加入。法庭認為，介入方作為租賃協議附表中的「租客家屬」，並不賦予其可強制執行的獨立權利。此外，介入方未能證明其為「認可居民」，且其對禁反言原則的依賴亦缺乏實質證據支持。關於《基本法》和《香港人權法案條例》的防禦，法庭指出，在沒有獨立私法權利的情況下，收回物業的決定通常被視為具相稱性 (proportionality)，且介入方未能提出足夠證據證明其個人情況構成「特殊困難」。

引用案例與條文

本案引用了多個案例來闡述加入訴訟的法律原則和相關權利：

• Elysium Ltd v Sum Ka Kuen Dominic [2023] 5 HKC 508：確立了加入訴訟的酌情權和相關利益要求。
• Yu Wing Kan v Lau Shuk Lan [1990] 2 HKLR 583：明確了土地佔用訴訟中，申請人必須有真誠的獨立佔用權才能被加入。
• Cheung Lai Mui v Cheung Wai Shing & Anors (2021) 24 HKCFAR 116：闡述了衡平法上的財產禁反言的構成要件。
• Luo Xing Juan v Estate of Hui Shui See (2009) 12 HKCFAR 1：闡述了允諾禁反言的構成要件。
• Chim Sui Ping v Hong Kong Housing Authority, HCAL139/2009, 17 September 2012：討論了公屋收回物業的相稱性原則，指出在沒有私法權利的情況下，收回物業通常被視為相稱。
• Kay v Lambeth LBC [2006] 2 AC 465：強調了公共機構業主管理其物業的權利。
• Thurrock BC v West [2013] HLR 5：進一步闡述了在沒有租客或特許權人身份的情況下，人權防禦的極高門檻。

裁決與命令

法庭駁回了介入方Wong Kwai Keung要求加入訴訟的申請，以及其提交額外誓章的申請。法庭命令介入方支付原告因這兩項申請所產生的訟費，經簡易評定為港幣145,000元。

判決啟示

本判決重申，在收回物業的訴訟中，若非租客或特許權人，即使是租客家屬，也難以主張獨立的佔用權。法庭強調，在評估人權法案下的相稱性原則時，若申請人沒有私法上的佔用權利，其人權防禦的門檻將非常高。此外，法庭不會允許明顯地毫無意義或徒勞無功的加入訴訟申請，以避免浪費司法資源。

免責聲明

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