收樓令上訴期間是否可暫緩執行？

案件基本資料

• 案件名稱：STAR PLAY DEVELOPMENT LTD v BESS FASHION MANAGEMENT CO. LTD
• 法院：高等法院原訟法庭 (Court of First Instance, CFI)
• 法官：馬道立法官 (Hon Ma J)

案情摘要

原告是涉案物業的業主，被告是租客。雙方於1999年10月5日簽訂租賃協議，租期兩年，並包含一個可由被告行使的續租一年選擇權。原告主張被告未有行使該選擇權，而被告則聲稱已行使，或原告受衡平法不容反悔原則 (estoppel) 約束，或已放棄其權利，又或雙方已達成口頭協議將租期延長兩年。原告就收回物業的申請獲得簡易判決 (summary judgment)。被告就此判決提出上訴，並申請暫緩執行 (stay of execution) 該收樓令。

核心法律爭議

本案主要爭議點是被告是否有充分理由獲批暫緩執行收樓令。法院需考慮：1. 暫緩執行是否會使上訴變得毫無意義 (nugatory)；2. 上訴的理據強弱；3. 暫緩執行對勝訴方（原告）造成的潛在損害。

判決理由

法院指出，根據《高等法院規則》第59號命令第13條規則第1款 (RSC Order 59, rule 13(1))，上訴本身不構成暫緩執行的理由，除非有充分理由。法院需進行平衡考量，並強調勝訴方不應被剝奪其勝訴成果。儘管被告未能提供充分證據證明其業務會因收樓而「毀滅」，但法院認為若不暫緩執行，被告將失去物業佔用權，一旦上訴得直，其上訴將變得毫無意義。法院亦考慮到暫緩執行對原告造成的影響，認為原告可透過追討中間收益 (mesne profits) 和損害賠償來彌補損失。

引用案例與條文

本案引用了多個案例來闡述暫緩執行的原則：

• Ketchum International plc v. Group Public Relations Holdings Limited [1997] 1 WLR 4：說明收樓令若不暫緩執行，上訴可能變得毫無意義。
• World Trade Centre Group Limited v. Resourceful River Limited (未經報導，1993年5月12日)：強調聲稱經濟破產需提供充分證據支持，而非僅憑空泛斷言。
• Caine Tai Investment Company Limited v. Ayala International Finance Limited [1983] 1 HKC 163：指出不暫緩執行會造成嚴重不利影響已足夠，不一定需證明經濟破產。
• Winchester Cigarette Machinery Limited v. Payne (No.2) (未經報導，1993年12月15日)：指出強而有力的上訴理由通常足以獲批暫緩執行。

裁決與命令

法院批准被告暫緩執行收回物業的命令，直至其上訴有結果或另有命令為止。暫緩執行僅限於實際佔用 (actual possession)，原告仍可完成收樓程序，但不能實際佔用物業。被告須支付佔用物業期間的費用，上訴訟費則由上訴方承擔。

判決啟示

本案重申了暫緩執行申請的法律原則，特別是平衡上訴人上訴可能變得毫無意義的風險與勝訴方被剝奪勝訴成果的權利。法院強調，即使上訴人未能提供充分證據證明經濟困境，若收樓令的性質本身會使上訴得直後無法恢復原狀，法院仍可能考慮批出暫緩執行。同時，法院會透過設定條件（如支付佔用費）來減輕對勝訴方的潛在損害。

免責聲明

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