市區重建收回土地的合法性？

案件基本資料

• 案件名稱：KAISILK DEVELOPMENT LIMITED v SECRETARY FOR PLANNING, ENVIRONMENT AND LANDS
• 法院：高等法院原訟法庭 (Court of First Instance, CFI)
• 法官：Cheung J

案情摘要

申請人是灣仔路10-16號及灣仔路18號3樓和天台以及石水渠街48號物業（統稱「該物業」）的業主。該物業位於舊灣仔街市附近，已被土地發展公司（「該公司」）列為市區重建項目。申請人反對該重建計劃，並曾向城市規劃委員會提出反對但未獲接納。該公司曾向申請人提出三次收購要約，但申請人均未在限期內接受。第三次要約的價格遠高於當時的市場價值。由於未能達成協議，該公司根據《土地發展公司條例》(LDC Ordinance) 第15條，請求規劃地政局局長（「局長」）建議行政長官會同行政會議根據《收回土地條例》(Lands Resumption Ordinance) 收回該物業。局長最終決定建議收回，行政長官會同行政會議亦批准了收回。申請人現申請司法覆核，要求撤銷局長的決定。

核心法律爭議

本案的核心法律爭議在於局長建議收回土地的決定是否合法。申請人提出三項挑戰理由：(1) 局長在形成意見時諮詢了公職人員（地政總署署長），違反了《土地發展公司條例》第15(5)條的規定，該條禁止諮詢公職人員；(2) 局長依賴政府顧問的估價報告，但未向申請人披露該報告，違反了程序公平原則；(3) 局長未考慮申請人提交的估價報告，即Cullen報告，構成未考慮相關因素。答辯方則認為第15(5)條是賦權條文而非禁止條文，且局長有權依賴下屬官員的協助，並認為披露政府顧問報告並無必要，Cullen報告亦不影響最終決定。

判決理由

法官裁定，《土地發展公司條例》第15(5)條既是賦權條文也是禁止條文，但禁止諮詢公職人員僅限於估價等相關事宜。局長依賴地政總署土地發展公司組（LDCS）的協助，並非諮詢，而是其決策過程的必要部分，且本案中處理估價事宜的是非公職人員的政府顧問。因此，局長並未違反第15(5)條。關於程序公平原則，法官認為局長已給予申請人陳述意見的機會，且政府顧問報告並非申請人有權獲得的文件。此外，由於收購要約的「公平合理」應以市場價值為基礎，而第三次要約已遠高於當時市場價值，故該報告的披露與否不會影響決定結果。至於未考慮Cullen報告，法官認為該報告是對第三次要約估價方法的批評，但由於第三次要約已基於歷史市場價值，遠高於當時實際市場價值，故Cullen報告對局長的決定不會產生實質影響。

引用案例與條文

本案引用了多個案例來闡述相關法律原則。在解釋《土地發展公司條例》第15(5)條時，法官參考了 "Bushell & Ors v. Secretary of State for the Environment" [1981] AC 75，確認局長有權依賴下屬官員的集體知識和經驗。在討論程序公平原則和披露文件時，引用了 "Fok Lai Ying v. Governor in Council and Others" [1997] HKLRD 810 和 "Caltex Oil (Hong Kong) Ltd v. Governor in Council" [1995] 1 HKC 80，但認為本案情況不同。在判斷未考慮相關因素時，引用了 "Din (Taj) & Another v. Wandsworth London Borough Council" [1983] AC 657 和 "R. v. Chief Registrar of Friendly Societies, Ex parte New Cross Building Society" [1984] 1 QB 227，強調只有當錯誤可能實質影響決定時，法院才會介入。此外，"Silver Mountain Investments Ltd v. AG" [1994] 2 HKLR 297 和 "Wong Tak Woon v. Secretary for Planning, Environment and Lands" CACV339/1999 等案例被提及，用於闡述市區重建條例的運作和收回土地的「公平合理」原則。

裁決與命令

高等法院原訟法庭駁回了申請人的司法覆核申請。法官裁定局長的決定並無不當，申請人未能成功挑戰收回土地的決定。申請人須支付答辯方局長和有利害關係方土地發展公司的訟費。

判決啟示

本案重申了在市區重建中，政府官員在決策過程中依賴下屬部門協助的合法性，並澄清了《土地發展公司條例》第15(5)條中「不得諮詢公職人員」的限制範圍，主要針對估價等特定事宜。判決強調，在判斷收購要約是否「公平合理」時，應以市場價值為基礎。此外，法院在司法覆核中，對於未披露文件或未考慮相關因素的挑戰，會審視這些因素是否對最終決定產生實質影響，而非僅憑程序瑕疵即撤銷決定。本案亦指出，司法覆核屬酌情補救措施，若撤銷決定僅屬徒勞，法院可拒絕行使酌情權。

免責聲明

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