租賃毀約損害賠償是否須扣除按金？

案件基本資料

• 案件名稱：Hoi Cheng Pan v Headstart Educational Group Limited
• 法院：區域法院 (District Court)
• 法官：Marlene Ng

案情摘要

原告作為業主，被告作為租客，於2006年5月26日簽訂了為期兩年的租賃協議，月租為港幣13,500元。被告支付了按金和首月租金，但自2006年7月16日起未再支付租金，也未佔用物業。原告於2006年7月20日接受被告毀約 (repudiation)，並於2006年8月15日收回物業。原告隨後於2006年10月1日將物業轉租給新租客。原告向區域法院提起訴訟，要求賠償損失，並在訴訟過程中修訂了索償金額。被告則提出反訴，並申請將案件移交小額錢債審裁處 (Small Claims Tribunal)，或以區域法院無管轄權為由撤銷原告的申索。

核心法律爭議

本案主要法律爭議有二：首先，原告在計算其因被告毀約而造成的損失時，是否必須將已收取的按金 (security deposit) 納入考量。其次，區域法院在原告修訂索償金額後，其管轄權 (jurisdiction) 是否受影響，特別是當修訂後的金額可能落入小額錢債審裁處的專屬管轄範圍內。

判決理由

法庭裁定，根據一般合約原則，業主因租客毀約而獲得的損害賠償 (damages) 應扣除已收取的按金，以避免重複索償。法庭強調，租賃協議中的條款（例如第7條）並未明確賦予業主在接受毀約後保留按金的權利，且業主不能因其選擇不扣除按金而獲得利息損失的補償。關於管轄權問題，法庭認為應以訴訟開始時的申索金額來判斷法院是否具有管轄權，而非以訴訟過程中因減輕損失 (mitigation of loss) 或其他事件而修訂的金額。本案中，原告在訴訟開始時申索的一般損害賠償 (general damages) 已遠超小額錢債審裁處的管轄上限，因此區域法院具有管轄權。

引用案例與條文

本案引用了多個案例來支持其判決：

• Hop Woo Cheung Limited v Intergroup Industries Limited [1982] HKC436：確立了業主因不當毀約而獲得損害賠償應遵循一般合約原則。
• Sano Screen Manufacturers v J & R Bossini [2000] 3HKC216：重申了上述原則。
• Well Century Holdings Limited v Leung Kung Yue [2003] 2 HKLRD 653：確認了業主可就毀約索償未屆滿租期的損失。
• Chow Wai Fun Amy v McKeon, Brendan Hugh, DCCJ5684/2000：支持應以訴訟開始時的申索金額判斷管轄權。

裁決與命令

法庭駁回了原告要求不扣除按金而修訂申索金額的申請，也駁回了被告以區域法院無管轄權為由撤銷原告申索的申請。最終，經雙方同意，判決原告勝訴，被告須向原告支付港幣27,815元及利息。被告的反訴被駁回。法庭就各項傳票的訟費 (costs) 作出命令，並按比例分配了聆訊時間以協助評定訟費。

判決啟示

本案重申了在租賃協議毀約情況下，業主計算損害賠償時必須將已收取的按金納入考量，以避免雙重得益。同時，它明確了法院管轄權的判斷時點應為訴訟開始之時，後續因減輕損失等因素導致索償金額變化，通常不會影響法院的初始管轄權，但可能影響最終的判決金額和訟費裁定。

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