業主鎖閘是否違反平靜享用土地契諾？

案件基本資料

• 案件名稱：NGAN CHUN FAI trading as TAI YUEN TRADING CO. v EASTERNTECH (HONG KONG) CO. LTD. 及 EASTERNTECH (HONG KONG) CO. LTD. v NGAN CHUN FAI trading as TAI YUEN TRADING CO.
• 法院：區域法院 (District Court)
• 法官：區域法院法官黃慶春

案情摘要

本案涉及兩宗合併的區域法院民事訴訟，經上訴庭發還重審。顏先生（原告人）向東藝（被告人）申索賠償，因東藝鎖上汽車通道閘門導致其損失，並要求退還租金。東藝則向顏先生追討欠租及代通知金。顏先生於1997年與東藝簽訂租賃協議，租用物業作貨倉用途。1999年，顏先生發現東藝並非物業的真正業主後停止支付租金。東藝隨後鎖上閘門，導致顏先生無法自由進出物業。顏先生最終於2000年初遷出物業，但已支付了拖欠的租金。

核心法律爭議

本案主要爭議點包括：東藝是否違反了平靜享用土地契諾 (covenant for quiet enjoyment)；顏先生支付租金後是否放棄了因違反契諾而應有的權利；租賃是否已退回及被接受；以及雙方的申索額。顏先生主張東藝鎖閘行為構成違約，導致其損失；東藝則認為顏先生欠租並提早終止租約，應支付租金及代通知金。

判決理由

法庭裁定東藝鎖上汽車通道閘門的行為，即使曾發出通知，但未經顏先生同意且未提供新鎖匙，已明顯改變租約規矩，構成違反平靜享用土地契諾。顏先生在支付拖欠租金後，因東藝違約導致其無法平靜享用物業而有權解除租約。法庭認為顏先生遷出物業是合理且合法的終止租約行為，因此東藝無權追討餘下租金及代通知金。法庭亦接納顏先生因東藝違約而導致的損失賠償申索，包括喪失享用貨倉的利益及額外工人支出。

引用案例與條文

本案未有特別引用

裁決與命令

法庭裁定東藝未能成功申索顏先生因提早中斷租約所損失的租金及代通知金。法庭裁定東藝須向顏先生賠償港幣42,638.30元。東藝作為敗訴一方，須支付顏先生在區域法院及上訴庭的所有訟費。

判決啟示

本案強調了業主在租賃期間，即使租客欠租，亦不得單方面採取行動（如鎖閘）干擾租客平靜享用物業的權利，否則可能構成違約，導致租客有權解除租約並獲得賠償。判決亦指出，業主有責任減低損失，若未嘗試將物業再出租，則不能將損失歸咎於租客。

免責聲明

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