舊樓強制售賣的條件認定？

案件基本資料

• 案件名稱：Top Sail International Limited v Cheng Kai Ming, executor of the estate of Chan Hue also known as Chan Sum Hiu, deceased
• 法院：土地審裁處 (Lands Tribunal)
• 法官：黃敬華法官 (H.H. Judge M. WONG), 郭家明先生 (Mr. Kenneth KWOK)

案情摘要

本案申請人根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（Land (Compulsory Sale for Redevelopment) Ordinance, Cap. 545）第3(1)條，申請強制售賣位於香港登豐街1號及3號的物業，以進行重建。申請人擁有登豐街1號物業的全部業權，以及登豐街3號物業的六分之五業權，總平均業權份數達91.67%。由於未能從答辯人手中收購餘下的登豐街3號物業的六分之一業權，申請人遂提出本強制售賣申請。答辯人最初反對申請，質疑估值不準確，但在審訊首日表示不反對申請，僅要求申請人證明其個案。

核心法律爭議

本案主要法律爭議在於申請人是否符合《土地（為重新發展而強制售賣）條例》第4(2)條所訂明的強制售賣條件。具體而言，爭議點包括：1. 物業的重建是否因其樓齡或維修狀況而有充分理由（justified due to the age or state of repair of the Buildings）；2. 申請人是否已採取合理步驟（reasonable steps）收購所有不分割份數，包括以公平合理的條款與答辯人協商收購其不分割份數。答辯人雖未積極反對，但要求申請人證明其個案，並質疑了重建估值（redevelopment value）。

判決理由

審裁處根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》第4(2)條，逐一審視了強制售賣的兩項條件。關於物業的維修狀況，審裁處接納申請人專家證人的證據，認定物業狀況破舊且可能存在危險，結構框架已呈破舊，許多建築構件已達使用壽命終點，重建是唯一合理的解決方案。關於物業的樓齡，審裁處認為不應僅考慮物理樓齡，還應綜合考慮物業的物理狀況、維修所需成本以及其過時的設計。審裁處裁定，該物業53年的樓齡、惡劣的物理狀況及過時的設計均支持重建的合理性。關於收購不分割份數的合理步驟，審裁處認為申請人提出的收購價已高於其專家評估的價值，且在合理範圍內，因此已採取合理步驟。審裁處亦調整了重建估值，以確保儲備價公平合理。

引用案例與條文

本案引用了以下案例來指導對《土地（為重新發展而強制售賣）條例》條文的解釋：

• Good Trader Ltd v. Hinking Investments Ltd [2007] 3 HKC 219：該案認為「樓齡」和「維修狀況」可各自獨立構成重建的理由。
• Fineway Properties Ltd v. Sin Ho Yuen Victor [2010] 4 HKLRD 1：該案對 Intelligent House Ltd v. Chan Tung Shing & Ors [2008] 4 HKC 421 中關於「經濟壽命」的測試表達了保留意見。
• Capital Well Ltd v. Bond Star Development Ltd (2005) 8 HKCFAR 578：該案指出條例的目標是確保小業主獲得公平合理的補償，並闡明了「公平合理」的收購條款應在廣泛認可的合理範圍內。

裁決與命令

審裁處裁定申請人勝訴，批准強制售賣申請。具體命令包括：裁定答辯人單位估值公平合理；確認物業重建因樓齡及維修狀況而有充分理由，且申請人已採取合理步驟收購不分割份數；命令將所有不分割份數公開拍賣以進行重建；委任兩名受託人處理相關事宜；設定儲備價為$51,420,000.00；規定重建工程須在買方成為業主後6年內完成；並發出臨時訟費命令，雙方各自承擔訟費。

判決啟示

本案強調了在強制售賣申請中，審裁處有責任獨立審查申請人提出的估值，即使答辯人未積極反對。審裁處在審理過程中主動向估價專家提出質詢，並促使其上調重建估值，確保了儲備價的公平合理性。此外，本案重申了在判斷物業「樓齡」是否構成重建理由時，應綜合考慮物理樓齡、物理狀況、維修成本及設計過時等因素，而非僅限於物理年限。關於訟費，審裁處考慮到答辯人雖未積極抗辯但其對估值的質疑有一定理據，且申請人無論如何都需證明其個案，故判令雙方各自承擔訟費，這反映了在強制售賣案件中，即使一方不積極抗辯，其合理質疑仍可能影響訟費裁決。

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