逆權管有中管有意思的認定？

案件基本資料

• 案件名稱：YU KIT CHIU and YU HON CHIU v CHAN SHEK WOO (陳錫湖)
• 法院：高等法院上訴法庭 (Court of Appeal, CA)
• 法官：Cheung, Yuen JJA and Fung J

案情摘要

原告是余其祥（已故）的遺囑執行人，余其祥是元朗丈量約份第115約地段第994號餘段及第995號餘段的註冊業主。被告陳錫湖自1962年起佔用該地段，並聲稱已持續逆權管有超過20年，因此原告收回土地的權利已受《時效條例》(Limitation Ordinance)所限。原告則聲稱被告是獲許可佔用該地段。初審法官裁定原告勝訴，被告提出上訴。

核心法律爭議

本案的核心法律爭議在於被告是否已確立逆權管有 (adverse possession)。這涉及三個主要問題：(1) 被告是否已實際管有該地段超過20年；(2) 被告的管有是否獲得業主同意；(3) 被告是否具有排除包括註冊業主在內的所有人的管有意思 (animus possidendi)。

判決理由

上訴法庭維持原審法官的裁決，即被告未能確立逆權管有。法庭分析了被告在1970年簽署的「租賃修訂書」(Modification of Tenancy, MOT)以及1985/1986年短期豁免書 (Short Term Waiver, STW)事件。法庭認為，被告在MOT上代表註冊業主簽署，並持續支付相關費用，這構成對業主所有權和管有的承認，與其聲稱的排除業主的管有意思相矛盾。即使被告聲稱不理解MOT的英文內容，法律上仍受其簽署文件約束。因此，被告不具備逆權管有所需的管有意思。

引用案例與條文

本案引用了終審法院在Wong Tak Yue v. Kung Kwok Wai & Another (No. 2) (1997-1998) 1 HKCFAR 55及The Incorporated Owners of San Po Kong Mansion v. Shine Empire Limited (2007) 10 HKCFAR 588中確立的逆權管有原則，即須同時具備事實管有 (factual possession) 和管有意思。此外，亦引用了英國上議院在J A Pye (Oxford) Ltd and another v Graham and another [2003] 1 AC 419中對逆權管有原則的闡述。

裁決與命令

上訴法庭駁回被告的上訴，並命令被告支付原告的訟費。被告的自身訟費將根據法律援助規例評定。

判決啟示

本案重申了逆權管有中「管有意思」的重要性，並強調即使佔用人聲稱不理解所簽署文件的內容，仍可能受其約束。法庭認為，佔用人代表業主簽署文件並持續支付相關費用，足以證明其不具備排除業主的管有意思。判決還提及了香港與英國在處理佔用人願意支付租金情況下管有意思認定上的細微差別，但認為在本案中不構成關鍵影響。

免責聲明

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