The Hongkong Electric Company Limited FACV12/2010

案件基本資料

• 案件名稱：The Hongkong Electric Company Limited v Commissioner of Rating and Valuation
• 法院：終審法院 (Court of Final Appeal)
• 法官：Ma CJ、Bokhary PJ、Ribeiro PJ、Litton NPJ、Lord Millett NPJ

案情摘要

香港電燈有限公司就其供電業務所佔用的土地、建築物及設施，涉及2004/2005年度的應課差餉租值提出爭議。估價署署長以收支法評定租值，並把仍在施工、尚未能供實際使用的資產納入應課差餉物業。土地審裁處採用不同估值方法並大幅降低評定額，亦認為施工中資產不屬應課差餉物業。上訴法庭推翻該決定，恢復署長的評定額，公司遂向終審法院上訴。

核心法律爭議

爭議包括：收支法下應課差餉租值應如何評定；土地審裁處所採用的估值方法是否涉及法律錯誤；施工中資產在尚未能供佔用時，是否已構成應課差餉物業；如不構成，是否須相應調低租值。

判決理由

法院認為，《差餉條例》(Rating Ordinance)第7(2)條所指的租值，是假設租客每年租用物業時合理預期支付的租金，反映佔用價值。收支法只是協助估值的工具，具體方法及估值判斷屬土地審裁處的專業職能，除非有法律錯誤，上訴法院不應干預。按照第2、7、7A、8A、25及28條，以及Commissioner of Rating and Valuation v Agrila Ltd的原則，物業須達到能夠實際佔用的階段，才成為應課差餉物業。施工中資產未能產生實際佔用效益，應排除於物業及相關收入計算之外，並作相應調整。

引用案例與條文

主要依據包括Commissioner of Rating and Valuation v Agrila Ltd (2001) 4 HKCFAR 83，確認發展中地段一般不屬應課差餉物業；Yiu Lian Machinery Repairing Works v Commissioner of Rating and Valuation [1982] HKDCLR 32，列出可課差餉佔用的四項要求；Southern Railway案確立估值事實及法律上訴界線。法院亦引用Dawkins、Hoare及Port of London Authority等案說明收支法及佔用價值。

裁決與命令

一致裁定上訴得直，撤銷上訴法庭命令，恢復土地審裁處決定。施工中資產不納入應課差餉物業，租值須作相應調低。被告須支付本院及上訴法庭訟費；訟費令為暫定令，除非提出異議。

判決啟示

本案重申估值方法通常屬土地審裁處的事實及專業判斷，不是可任意上訴的法律問題。施工中資產是否應課差餉，關鍵在於其是否已具備實際佔用能力，而非單純是否由業主持有。

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