多層大廈共有業權人之間地役權的認定？

案件基本資料

• 案件名稱：KUNG MING TAK TONG CO LTD v PARK SOLID ENTERPRISES LIMITED and INFO KING LIMITED
• 法院：香港終審法院 (Court of Final Appeal, CFA)
• 法官：李國能首席法官、包致金常任法官、陳兆愷常任法官、李義常任法官及苗禮治非常任法官

案情摘要

本案涉及荃灣富華中心一幢多層大廈的物業權益爭議。上訴人於2000年初從第一答辯人購入一樓的「Shop 2B」以及二樓和三樓的全部業權。Shop 2B-B（Shop 2B的一部分）自1998年起租予天添素食有限公司，其長邊面向一樓的「入口大堂」，設有櫃檯向行人出售食物。第一答辯人保留了包括入口大堂在內的部分業權，並於2001年將入口大堂售予第二答辯人。2001年4月，上訴人獲悉答辯人計劃在入口大堂興建新商舖，將完全堵塞Shop 2B-B的櫃檯，並大幅收窄通往二樓和三樓的通道。上訴人遂提出訴訟，尋求禁制令。

核心法律爭議

本案主要法律爭議有二。首先，上訴人主張其在購入物業後，對入口大堂享有地役權 (easement) 或準地役權 (quasi-easement) 形式的通行權，以利Shop 2B-B及二樓和三樓，故答辯人興建新商舖屬違法。答辯人則認為，由於雙方為共有業權人 (tenants in common)，不存在地役權所需的優益地役權 (dominant tenement) 和從屬地役權 (servient tenement)。其次，上訴人提出答辯人堵塞Shop 2B-B的行為構成違反授予人不得貶損其授予物 (derogation from grant) 原則。下級法院駁回了地役權主張，並認為貶損授予物原則不適用，因其行為不會使Shop 2B-B不適合或實質上不那麼適合其用途。

判決理由

終審法院裁定，香港多層大廈的共有業權制度下，各單位並非獨立地役權，因此單位之間的權利不構成真正的地役權。地役權契約 (Deed of Mutual Covenant, DMC) 中對獨佔使用權的授予，應被視為其他共有業權人之間互不干涉其單位使用權的合約承諾，而非土地權益的授予。然而，法院認為，在單位分割或轉讓時，可類推適用《Wheeldon v Burrows》原則，以默示方式產生合約準地役權。對於二樓和三樓，法院裁定存在一項合約準地役權形式的通行權，因其為合理享用上層物業所必需。對於Shop 2B-B，法院認為其聲稱的「顧客通行權」不構成法律上可承認的地役權。但法院強調，授予人不得貶損其授予物原則適用於本案，答辯人堵塞Shop 2B-B櫃檯的行為，將使該舖實質上不適合其原有用途，構成對授予物的貶損。

引用案例與條文

本案引用了多個案例來闡明香港多層大廈共有業權制度下地役權的性質及授予人不得貶損其授予物原則的適用。主要案例包括《Chiu Shu-choi v Merrilong Dyeing Works Ltd》[1990] 1 HKLR 385，該案確立了共有業權人之間不能存在地役權的原則。此外，《Jumbo King Ltd v Faithful Properties Ltd》 (1999) 2 HKCFAR 279 提及了「準地役權」的概念。法院亦詳細分析了《Wheeldon v Burrows》 (1879) 12 Ch D 31 規則，該規則涉及在土地分割時默示地役權的產生，並將其類推適用於本案的合約準地役權。關於授予人不得貶損其授予物原則，法院引用了《Birmingham, Dudley & District Banking Co v Ross》 (1888) 38 Ch. D. 295 及《Platt v London Underground Ltd》[2001] 2 EGLR 121 等案例。

裁決與命令

終審法院裁定上訴人勝訴，推翻了下級法院的判決。法院頒令聲明上訴人作為富華中心二樓和三樓的業主，對入口大堂（包括通往二樓和三樓的樓梯）享有通行權形式的合約準地役權。法院亦頒布禁制令，禁止第二答辯人阻礙Shop 2B-B與入口大堂之間約13呎3吋寬的開口，以免妨礙Shop 2B-B的正常運作。答辯人須支付上訴人在本院及下級法院的訟費。

判決啟示

本判決澄清了香港多層大廈共有業權制度下地役權的法律地位，明確指出共有業權人之間不能存在真正的地役權，但可透過合約默示產生「合約準地役權」。判決重申並廣泛應用了授予人不得貶損其授予物原則，強調即使不存在法律上的地役權，授予人亦不得採取行動實質上剝奪受讓人享用其所獲授予物的主要利益。這對香港物業發展和管理具有重要意義，特別是在處理共有物業的權利和限制方面。

免責聲明

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