A A
B LDBM 87/2011 B
C C
香港特别行政區
D
土地審裁處 D
建築物管理申請編號 2011 年第 87 宗
E E
東廬大樓業主立案法團 申請人
F 及 F
何育妹 第一答辯人
G G
楊寶貴 第二答辯人
丁添福及王美玲 第三答辯人
H H
李計龍 第四答辯人
I
伍榮康及伍麗華 第五答辯人 I
關宗 第六答辯人
J 李有維及麥錦輝 第七答辯人 J
鄭瑞斌及陳燕妮 第八答辯人
K 梁珠仲 第九答辯人 K
張權及曾英 第十答辯人
L L
李慧珍,張達輝,張鳳儀及張鳳萍 第十一答辯人
鍾振雄及陳聯碧 第十二答辯人
M M
林國超的遺產代理人 第十三答辯人
N
譚寶定及潘愛清 第十四答辯人 N
陳濃登 第十五答辯人
O 劉庭彬 第十六答辯人 O
曹子敬 第十七答辯人
P 周汝明 第十八答辯人 P
刘志祥 第十九答辯人
Q Q
王璐 第二十答辯人
朱景鴻及朱雲燕 第二十一答辯人
R R
李健秀 第二十二答辯人
S
何妹女 第二十三答辯人 S
何雪华 第二十四答辯人
T 林美英 第二十五答辯人 T
U U
V V
- 2 -
A A
B 張仲勞 第二十六答辯人 B
蕭德宝的遺產代理人 第二十七答辯人
C C
曹國基 第二十八答辯人
彭綺彤 第二十九答辯人
D D
魏愛英 第三十答辯人
E
劉世海及劉樹均 第三十一答辯人 E
關兆堂 第三十二答辯人
F 徐偉業 第三十三答辯人 F
陳惠芳 第三十四答辯人
G G
主審法官 : 土地審裁處暫委法官余敏奇
H H
審訊日期 : 2012 年 2 月 29、3 月 1 及 3 月 2 日
I 判案日期 : 2012 年 4 月 26 日 I
_______________
J J
K K
判 案 書
L _______________ L
M M
1. 本案的申請人，是東廬大樓(“該大樓”)的業主立案法團，而
N 34 位答辯人皆於關鍵時間內為該大樓的業主。今次的申索，是向該 N
34 位答辯人追討他們須支付的大樓維修費。
O O
P
申請人的案情 P
2. 根據申請人的案情，在 2007 年 11 月時，屋宇署向該大樓發
Q Q
出了一項修葺令。在收到修葺令後，申請人的管理委員會(“管委會”)
R 跟進維修事項，包括在 2008 年 4 月 18 日聘任黄鄺建築師有限公司(“ R
S
黄鄺”)為工程顧問。黄鄺在 2008 年 6 月 18 目向管委會滙報及建議共 S
15 項維修工程。有關工程包括修葺令的指定工程及其他维修工程。黄
T T
鄺也負責招標程序。
U U
V V
- 3 -
A A
B 3. 到了 2009 年，申請人由管委會，向各業主發布一份由黄鄺 B
製備的「樓宇維修工程之工作流程及評標總結報告」(“工程總報告”)
C C
。報告列出了要進行修葺及维修的項目，及承建商投標價的分析。
D D
4. 雙方同意，該大樓的業主，須遵守於 1960 年 10 月 10 日簽
E E
立並以註册摘要號碼 325611 登記於土地註册處的該大樓的公契及管
F 理合約(“公契”)的條文。 F
G 5. 根據經修改的申請通知書所稱，申請人依據公契及《建築物 G
管理條例》(“該條例”) 的條文，在 2009 年 5 月 30 日，舉行了該大樓
H H
的業主大會，一共有 199 户業主出席。大會以過半數通有關議案，進
I I
行一系列的維修工程，是在工程總報告列出。大會也通過工程金額，
J 連同備用金，共港幣 19,687,850.20。又通過工程費的集資方式為一期 J
繳付。
K K
L
6. 申請人委託律師，負責計算分攤費及向各業主收取分攤費 L
。由於各答辯人於繳款到期日前仍未缴付相關款項或其部份，所以提
M M
出本申請，向各人追討分攤費及利息。
N N
7. 申請人依據公契條文，包括第 3，4 及 16 條，指各答辯人及
O 其他業主，須承擔上述工程費，而各户分攤的金額，是依公契計算。 O
P 8. 申請人主要引述的公契條文如下： P
Q “3. Each of the parties hereto shall pay his or their due Q
proportion of :-
R R
(a) The Crown rent, the rates for water consumed on the said
premises and insurance premium payable on the policy (if any)
S for insuring the said Building against loss or damage by fire. S
(b) The cost of keeping in good and tenantable repair and
T condition the foundation, the side walks, main walls, supports, T
U U
V V
- 4 -
A A
B beams, gutters, fences, chimney and all external parts (except B
the roof) of the said Building and all the drains, well, water
tanks, electric pumps, pipes, conduits and all plumbing
C apparatus lifts maintenance intended for the general service of C
the said Building (except as regards damage caused or
D resulting from any act or default or negligence or any of the D
parties hereto their respective servants or agents or tenants or
licencees) and the common entrance-hall, staircases, landings
E and passages Provided that the costs of keeping in good and E
tenantable repair and condition the roof of the said Building
F shall be wholly borne by the owner for the time being thereof. F
(c)The cost of rebuilding or reinstatement of the said Building or
G any part thereof in case of destruction or damage or G
condemnation by the Building or other competent Authority.
H 4. The amount which the parties hereto shall be liable to pay or H
contribute under the last preceding clause hereof shall be in the
I following proportions, that is to say to the First Owner I
803/808th shares and as to the Second Owner 4/807th shares.
J 16. If any of the parties shall fail to fulfill his or their due shares or J
obligations of the reinstatement of or repairs to the said
Building (if such reinstatement or repairs shall become
K K
necessary) or shall fail to pay his or their due shares of the cost
of such reinstatement or repairs within two months from the
L date of any notice from the other or others of them requiring the L
same to be done or paid then the party or parties serving such
notice may at his or their own absolute discretion proceed to
M M
carry out such reinstatement or repairs and the defaulting party
shall on demand pay to the other party or parties his or their
N due shares of the costs and expenses incurred in such N
reinstatement or repairs and until such repayment the said
costs and expenses or such part thereof as shall remain unpaid
O O
shall be a charge upon the shares of the defaulting party of and
in the premises AND ………..”
P P
9. 申請人而求法庭裁定，根據該條例第 22 條，及公契第 3(b)
Q Q
條及第 4 條，各答辯人均有責任分攤上述的工程費用，而他們沒有繳
R R
交相關的分攤費或其部份，是違公契條文及該條例條文。
S S
10. 申請人又引用該條例第 18 條，指它是根據第 18(c)所賦的管
T 理權力去進行上述的維修工程。申請人有責任確保各業主遵守公契條 T
U U
V V
- 5 -
A A
B 文而承擔分攤費。故向法庭申請判令，要各答辯人須付未繳的分攤費 B
。
C C
答辯人的案情
D D
11. 在 34 名答辯人中，第 13 及第 27 答辯人均已離世，由於他
E E
們未有遺產執行人，而申請人也沒有依據區域法院規則第 15 號命令
F 向法庭申請，委任一人代表死者的遺產，所以有關兩位答辯人的申請 F
，並末能有效地派達兩位答辯人，有關的申請也不可以在今次的聆訊
G G
中處理。本席將關於這兩位答辯人的申請無限期押後，待申請人作出
H H
適當的申請，及派達申請書後再行審理。申請人或兩位答辯人的遺產
I 執行人可向法庭作進一步的申請。 I
J 12. 在雙方同意下，黄一鳴法官在 2011 年 6 月 6 日批准申請人 J
中止對第 3，8，11 及 31 答辯人的申請，第 3 答辯人，第 8 答辯人，
K K
第一指名第 11 答辯人及第二指名第 31 答辯人須支付申請人訟費，如
L L
雙方不能達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。他們的案件經已
M 審結，而訟費的評定，一般由聆案官評定，本席無須再下命令。 M
N 13. 另在雙方同意下，黄一鳴法官在 2011 年 11 月 14 日批准申 N
O
請人中止對第 10 答辯人的申請，無訟費命令。 O
P
14. 另申請人在 2011 年 12 月 2 日，存檔中止通知書，中止對第 P
21 答辯人的申請，同意無訟費命令。第 21 答辯人也沒有出席今次的
Q Q
審訊或作出申請，本席也無須處理。
R R
15. 而第 1，4-5，12，14-16，18，20，22-25，29，32 至 34 答辯
S 人，均未繳付或未繳清分攤費；他們由第 33 答辯人(“徐先生”)代表， S
T 及採納第 33 答辯人的抗辯理由，反對申請。 T
U U
V V
- 6 -
A A
B 16. 根據徐先生存檔的答辯書，2008 年初，申請人公佈已聘請了 B
黃鄺為工程顧問。2009 年 10 月 10 日，管委會聲言已申請到政府的
C C
樓宇更新大行動的資助，達五百多萬元。
D D
17. 徐先生指管委會是在 2009 年 11 月 15 日才舉行業主大會，
E E
通過申請參加樓宇更新大行動計劃。而在 2010 年 1 月 12 日，香港房
F 屋協會（＂房協＂）向申請人發出樓宇更新大行動原則上批准通知書 F
，通知申請人可獲相當於符合要求的公用地方維修工程的八成費用或
G G
最多每單位 16,000 元的維修津貼，而 60 歲或以上的長者自住業主可
H H
自行申請公用地方維修費津貼 40,000 元。並聲明申請人須遵從民政
I 事務局局長發出的有關供應品、貨品及服務採購工作守則及房協的維 I
修工程指引，否則將不獲發放津貼。
J J
18. 徐先生指管委會沒有遵從上述工作守則規定，把工程項目、
K K
有關的預算費用、合約的其他條款和條件、及招標書張貼出來讓業主
L L
閱覽和討論。
M M
19. 徐先生又指申請人在設定議案時，將與修葺令無關的工程和
N 不符合房協資助的工程，與主要工程混合捆綁，迫使業主通過有關的 N
O
議案。 O
P 20. 又根據答辯書第 14 段，徐先生指有關的工程包括非公契責 P
任項目，而申請人也沒有提供足夠資料，使各業主可以確定工程是公
Q Q
契的指明工程，或維修工程是有需要的(such reinstatement or repair
R should become necessary)。 R
S S
21. 徐先生又指有關工程仍未完工，不接受黄鄺的完工證明書。
T T
U U
V V
- 7 -
A A
B 22. 徐先生指大維修是解除修葺令和取得房協資助，但申請人未 B
有將工程進度或完工報告交屋宇署。他又指跟隨屋宇署發放貨款和房
C C
協發放津貼的進程而缴款是合理和公平的做法。
D D
23. 在審訊時，本席向徐先生了解，他及他代表的答辯人是否指
E E
申請人沒有依從工作守則投標，或因其他理由，而要求法庭宣告 5 月
F 30 日的議決無效。徐先生確定，他們接受有關的議決有效。 F
G 24. 在結案時，徐先生又向法庭陳述，因申請人在回覆書中指有 G
關的維修費收入，存入一個獨立的銀行户口，這符合該條例附表７第
H H
４段的要求。徐先生指如果是這樣，那一筆維修費是特別基金，根據
I I
附表７第４段，特別基金的金額及付款時間，須由業主大會通過。現
J 時，申請人並沒有在業主大會上通過付款時間，所以無權收取維修費 J
。
K K
L
25. 徐先生的答辯理由，是本案的主要爭議事項。 L
M
26. 第 6 答辯人的反對理由，指因承建商及顧問公司沒有向屋宇 M
署递交完工文件，有關的長者自住津貼及屋宇署的貸款也不能發放，
N N
延誤了繳交維修費，但並非他的責任。
O O
27. 而有關津貼及貸款，雙方的證據顯示，申請人拒絕直接向房
P 協及屋宇處收取，所以，有關款項均付與個別業主，再交申請人。 P
Q Q
28. 而在審訊時，徐先生也代表第 9 及 28 答辯人。他們指自己
R 已缴付了分攤費，所以申請人不應再向他們申索。代表申請人的蕭大 R
律師指，第 9 及 28 答辯人說他們已將分攤費存入申請人的銀行户口
S S
，但由於他們沒有將收據正本交該大樓管理處，不能証明他們已付款
T T
，所以申請人有權向他們提出申索。
U U
V V
- 8 -
A A
B 29. 徐先生也代表本案的第 17 及第 19 答辯人，指他們與申請人 B
進行調解後，雙方達成和解協議，同意終止本申請。他們指申請人後
C C
來反悔，沒有終止本申請, 反要他們簽署新的協議，他們指申請人違
D D
約，要求法庭依照和解協議，撤消本申請。
E E
30. 蕭大律師指，有關的調解協議，要到答辯人履行他的責任後
F 才生效，但由於他們沒有如期付款，所以申請人無須終止申請，及可 F
以繼續本案向他們追討維修分攤費。
G G
31. 第 17 及 19 答辯人同意，他們未付清分攤費，但否認違約。
H H
I
32. 又第 2 答辯人已繳付分攤費，申請人呈堂雙方的書面協議， I
第 2 答辯人須支付申請人 2011 年 6 月 9 日前的訟費。申請人也承認
J J
第 7 及 30 答辯人，分別在 2011 年 6 月 13 日及 6 月 7 日前繳付了分
K 攤費，申請人只追討訟費。三人均沒有出席審訊。 K
L 33. 没有出席審訊的，還有第 26 答辯人。他沒有付款，也沒有 L
M
存檔反對通知書。 M
N 同意事項 N
34. 在聽取證供前，本席向徐先生了解，確定他(及他代表的答辯
O O
人)接受簫律師所指出的一些無爭議事項：
P P
(a) 申請人於 2010 年 5 月 30 日召開的業主大會，出席業主人數達
Q Q
到法定要求。
R R
(b) 維修工程是關於大樓的公用部份。
S S
(c) 申請人透過其代表律師發出缴款通知書予該大樓業主，要求業
T 主在 2010 年 10 月 17 日前繳費。申請人其後於 2010 年 11 月 4 T
U U
V V
- 9 -
A A
B 日及 11 月 19 日再次透過其代表律師發信催缴費用，要求答辯 B
人於 2010 年 12 月 1 日或之前繳交相關欠款。
C C
(d) 申請人的代表律師巳經按照公契訂明的方法正確地分攤有關工
D D
程費用。
E E
(e) 在不影響答辯理由下，同意未繳交的費用如下：
F F
(i) 第 1、4-5、9、12-16、20、22-29 及 32-33 答辯人的未付
G G
費用為港幣 48,793 元。
H H
(ii) 第 34 答辯人的未付費用為港幣 24,397 元。
I I
(iii) 第 17 答辯人的未付費用為港幣 20,361 元。
J J
(iv) 第 18 答辯人的未付費用為港幣 20,363 元。
K K
(v) 第 19 答辯人的未付費用為港幣 18,793 元。
L L
申請人的証供及文件
M M
35. 申請人的第一位證人，是林文龍先生(“林先生”)。林先生於
N 1994年被選為該大樓業主立案法團的主席，至2009年，又被選為該大 N
樓管理委員會的秘書。林先生引用日期為2012年2月2日的證人陳述書
O O
，作為他的主問證供。根據林先生的口供，在2007年9月，屋宇署向
P P
該大樓發出修葺命令。
Q 36. 修葺令指示該大樓業主進行以下的三項維修工程： Q
(a) 清除樓宇的鋼筋混凝土結構中鬆脫、破裂及損毀的混凝土；清
R R
理現有外露鋼筋上鬆脫的鐵鏽及雜物；如有需要，加裝鋼筋及
S S
固定其位置，並將鋼筋混凝土和結構修復原狀。.......
T (b) 清除內外牆上所有鬆脫及損毀的批盪。 T
U U
V V
- 10 -
A A
B (c) 修繕，裝穩或更換所有鬆脫及損毀的窗框及玻璃。 B
37. 回應上述命令，申請人分別於2007年11月12日及11月16日，
C C
召開管委會特別會議，及常務會議，授權主席向香港房屋協會申請樓
D D
宇維修資助計劃。其後，申請人再召開多次管委會常務會議，商討大
E 維修的安排，聘請大廈維修工程顧問，及向房協申請樓宇維修的資助 E
計劃。
F F
38. 申請人於2008年4月18日，在管委會常務會議議決，騁任黃
G G
鄺為這次樓宇維修工程的顧問，並作為認可人士向該大樓提供專業意
H 見，包括製定招標文件，安排招標，監工及提供工程管理服務。 H
39. 在2008年6月18日，黃鄺向申請人提供了一個報告，在經過
I I
目視勘查及紅外線熱能勘探之後，建議申請人進行一系列的維修及翻
J J
新工程。其後，黄鄺再製備「東廬大樓樓宇維修工程承投商標價分析
K 報告01-0001及01」(“01-001及01報告”)及一份日期為2010年5月6日的 K
「樓宇維修工程流程及評標總了結報告」(即上述的工程總報告)。
L L
40. 林先生說，為提高這次維修工程的透明度，及使各業主可參
M M
與決定，申請人於2010年4月15日，將01-0001及01報告及工程總報告
N 派發予各業主，並張貼在大堂的報告板上。在接受盤問時，林先生解 N
釋，在4月派的是01-0001及01報告；在5月，才派發工程總報告。
O O
41. 01-0001及01報告將要進行的工程分了3個大類，為主體工程
P P
項目、改善性工程項目及選擇性工程項目，而每個類別也有分項，解
Q 釋要進行的工程，及各承建商的投標價。而工程總報告的B部份，就 Q
詳細報告了各工程項目的內容。
R R
42. 申請人在2010年5月30日召開業主大會。在會上，黄鄺代表
S S
彭駿傑先生向在場業主講解是次樓宇維修工程的内容。林先生又指有
T 關的標書在會堂展示及供各業主查閱。 T
U U
V V
- 11 -
A A
B 43. 林先生指業主大會以超過半數通過 6 個議案。第一個是關於 B
工程項目的議案，議案再細分為 6 組進行投票：
C C
(i) 主體性工程項目 1.0 至 7.0
D D
(ii) 改善性工程項目 8.0，10.0，11.0
E E
F
(iii) 改善性工程項目 9.1，9.2，9.3，9.4，9.5-9.11 F
G
(iv) 選擇性工程 – 重鋪各層走廊地台磚及各層電梯門牆身 G
H (v) 選擇性工程 –更改閉路電視系统包括地庫停車場 H
I (vi) 選擇性工程 –地下大堂翻新工程 I
J 44. 以上的 6 組工程項目，均以超過半數通過。林先生指各組工 J
程皆由業主分別投票通過，並非以捆綁方式一起通過。
K K
45. 大會又議決騁用達興建築有限公司為承建商，維修費為港幣
L L
18,399,860 元，又通過收集工程備用金，為工程費的百分之 7。
M M
46. 大會也通過授權主席及秘書代表申請人，簽署“樓宇更新大行
N N
動”津貼協議，及簽署維修工程合約。最後，大會通過工程費的集資
O 方式為一期過繳付。 O
P 47. 申請在 2010 年 7 月委任林錫光、陳啟鴻律師行向各業主收 P
取維修分攤費。根據信函，申請人決定各業主須在 2010 年 10 月 17
Q Q
日前繳付分攤費。
R R
48. 林先生說，申請人於 2010 年 7 月，取得房協指引，通知各
S S
業主可申請屋宇署的樓宇安全貸款計劃；但申請人是沒有責任保證業
T T
U U
V V
- 12 -
A A
B 主必定成功申請貨款，而得到貸款或資助並非各業主繳付分攤費的先 B
決條件。
C C
49. 林先生指維修工程在 2011 年 3 月完工，黄鄺於 2011 年 4 月
D D
15 日向屋宇署遞交竣工證明文件及工程進度報告。屋宇署於 2011 年
E E
12 月 1 日致函申請人，指出修葺令的規定工程經已履行。
F F
50. 在接受徐先生盤問時，林先生同意有小部份的工程尚未完工
G 。在盤問中，徐先生向林先生指出，有多項工程並沒完成，或所稱曾 G
經改建或裝修的工程，實在是原有的設施。林先生並不同意。他又指
H H
出，部份的問題，涉及專業知識，但他並不是專業人士，所以不能回
I I
答。但林先生強調，絕大部分工程經已完成，只餘下一些技術的問題
J ，因為要等待有關部門作出批核，才可以完成。 J
K 51. 就工程的項目，徐先生向林先生指出，項目的部分並不是修 K
L
葺令所要求進行的工程。林先生指主體性工程是修葺令所要求的工程 L
，其中也有一些項目是加添的。他也同意徐先生所提出的其中一些工
M M
程並非修葺令指定的維修工程，但他指最後決定進行那些工程的是各
N 業主。 N
O 52. 徐先生問林先生，如果就業主大會當天所提交的六個有關工 O
P
程項目的議案，他同意然其中一個議案中的部分項目，而不同意其他 P
項目，他是否可以只投票贊成他同意的工程，而無需同時通過其他的
Q Q
工程項目。林先生指如果有業主提出有其他意見，當時可以就議案提
R 出修訂；但在大會的過程中，並沒有人提出任何反對的聲音，所以議 R
S
案並沒有經過修改。 S
T T
U U
V V
- 13 -
A A
B 53. 申請人的第二位證人是黃世平先生(“黄先生”)。黃先生於 B
2008 年 11 月 14 日由申請人聘用為該大樓的管理處主管，負責日常
C C
保安及管理處的文書工作。他引述日期為 2012 年 2 月 2 日的證人陳
D D
述書，作為他的主問證供。在他的證人陳述書內，黃先生詳細列明各
E 位答辯人所欠繳的分攤費。 E
F 54. 根據他的證供，黃先生指管理處的工作，包括向各業戶提供 F
及張貼有關樓宇維修工程資料，及向各業主收集意見及向管委會反影
G G
。
H H
55. 就第 6 答辯人的證供，指在 5 月 30 日的業主大會上，顧問
I I
公司代表曾經表示，＂每戶所需要分攤的款項，每份大約為萬零兩萬
J 元，住宅兩份計，而且有大行動津貼，不用擔心維修費問題。＂黃先 J
生表示在出席當日的會議中，他並沒有聽過有人這樣說。
K K
L
56. 而就第 9 答辯人的證供，指他曾經告訴管理處，已經交了維 L
修費，但遺失收據。他應黃先生的要求，到銀行影印支票和轉賑紀錄
M M
，連同入數紙，都傳真到管理處。黃先生否認有收到這些文件。
N N
57. 就第 18 及 19 答辯人的指稱，指黄先生在電話中向他們催繳
O 維修費時，説＂無論去偷去搶，也要先付清維修費＂的說法。黃先生 O
P
否認有說過，他只說，他有責任要收維修費。 P
Q 58. 黃先生又解釋要收銀行入帳紀錄的正本，是避免另一業主可 Q
以用同一份文件的副本，來瞞騙經已繳款。
R R
59. 在接受盤問時，黃先生說在 4 月 15 日或 16 日，管理處第一
S S
次派送了 01-0001 及 01 報告。到了 5 月 6 日，再向業戶派送了樓宇
T T
U U
V V
- 14 -
A A
B 維修工程之工作程總報告。而在 5 月 11 日，管理處把兩份文件再派 B
送一次給各業戶。
C C
60. 申請人律師也將雙方同意呈堂的文件集成審訊文件册。以上
D D
是申請人的案情。
E E
答辯人的證供及文件
F F
61. 第一位辯方證人是周根順先生。周先生是第 19 答辯人的證
G 人，他採用日期為 2012 年 1 月 21 日的證人陳述書作為他的主問證供 G
。
H H
I
62. 在有關時間，周先生代表第 19 答辯人，與黃先生討論有關 I
繳付維修費事宜。他指出，黃先生在 2010 年 11 月 19 日後，在電話
J J
中向他說，不會接受任何理由，即使要去偷、去搶、甚至去打劫，也
K 要一次過立即付清維修費。 K
L 63. 周先生又說，在 2011 年 6 月 8 日，在獲得屋宇署發放貸款 L
M
後，於同年 7 月 23 日與申請人進行調解時，協議同意先付三萬元， M
並於同年 7 月 26 日存入申請人的銀行戶口，也呈堂申請人的收據。
N N
64. 周先生又指，他在 2011 年 8 月 20 日，在調解下，代表第 19
O O
答辯人與申請人達成和解協議，以分期付款支付餘下的維修費。周先
P 生又呈堂一份和解協議，內容包括雙方同意終止訴訟，而訟費由法庭 P
Q 裁斷。維修費餘額分 4 期繳付。後來，他發現申請人並沒有徹銷向第 Q
19 答辯人的申請。而法團秘書林文龍先生又要求他到管理處補簽文
R R
件。
S S
65. 周先生查看該份新文件，發現內容與協議的條文不符，所以
T T
沒有簽署。周先生也呈堂了新文件的副本，可見繳交分期付款的日期
U U
V V
- 15 -
A A
B 有所改動，而且，條文亦補充，第 19 答辯人同意支付案件的全數律 B
師費，律師費金額則由法庭釐定；及如果第 19 答辯人沒有依時付款
C C
，則所有餘下的維修費，申請人可以一次收取，而且答辯人需要支付
D D
利息。
E E
66. 在接受盤問時，周先生承認餘下的維修費餘額並未支付。在
F 預備繳交第一期之前，他已經收到林先生要求他簽署的上述的新文件 F
，所以不知如何交款。他又指林先生說過，原有協議文件無效。
G G
67. 第二位辯方證人是譚偉康先生，他代表第 9 答辯人作證，他
H H
採用日期為 2012 年 1 月 17 日的證人陳述書作為主問證供。他說，今
I I
次的維修費，是他太太以支票轉帳繳交的，後來，不慎遺失了維修費
J 收據。在收到訴訟文件後，他聯絡管理處，告知已交了維修費，及遺 J
失收據之事。並應申請人第二位證人黃先生的要求，到銀行影印交款
K K
支票及轉帳紀錄，連同入數紙，一起傳真到管理處。上述文件經已呈
L L
堂。他又指黃先生說，控告第 9 答辯人的原因，是她在業主會上投票
M 贊成撤換管委會成員；而且支票上的發票人也不是第 9 答辯人，要到 M
銀行查證。後來，徐先生代表第 9 答辯人將文件在提訊時呈堂，但申
N N
請人要求支付訟費才會撤訴，譚先生認為申請人不是真正要追討維修
O O
費。
P P
68. 在盤問時，譚先生說，在收到申請書後已經將有關文件傳真
Q 到管理處。 Q
R 69. 辯方第三位證人是第 17 答辯人曹先生，他為自己及徐先生 R
S
作證。他採用日期為 2012 年 1 月 30 日的陳述書作為主問證供。 S
T T
U U
V V
- 16 -
A A
B 70. 他指在修葺令發出後，申請人宣稱已得到房協的〝樓宇更新 B
大行動〞津貼每戶 16，000 元，及自住長者津貼 40，000 元，但其他
C C
詳細過程及維修項目，因申請人沒有貼出通告，所以毫不知情。只是
D D
在 2010 年 5 月 11 日，收到申請人派發黃鄺的工程總報告，才得知工
E 程項目。 E
F 71. 他又說，在 5 月 30 日的業主大會上，他打算只投票贊成進 F
行修葺令要求的項目，及他認為應該造的項目。但在會上，黃鄺的代
G G
表只是粗略地提及工程項目，而對他及其他業主提問不作正面回答，
H H
接著就進入投票程序。
I I
72. 曹先生又指，由於議案沒有把工程項目細分，所以他被迫把
J 不同意和不清楚的工程項目也一起贊成。但曹先生也沒有說明, 他反 J
對那些項目。
K K
L
73. 在收到收款的通知文件後，曹先生嘗試與申請人討論以其他 L
方法，分期付款，但不獲同意，並要求根據業主大會的議決，一次過
M M
付款。
N N
74. 曹先生向屋宇處申請貸款，在 12 月間，獲批貸款額 32，993
O 元。在簽署貸款協議時，屋宇處告知曹先生，申請人拒絕接受貸款金 O
P
額直接存入申請人的銀行户口，所以貸款將會存入曹先生的銀行戶口 P
。
Q Q
75. 曹先生說，在 2011 年 6 月 8 日收到 28，432 元的貸款後，
R R
經已繳付與申請人。並與申請人透過調解，達成和解，申請人同意撤
S 銷本申請。在達成協議後，申請人要求他重新簽署協議文件，曹先生 S
T 並沒有簽署有關文件。 T
U U
V V
- 17 -
A A
B 76. 曹先生認為他已經與申請人達成和解協議，申請人應該終止 B
申請。曹先生又指申請人所做的工程甚差。但因為他不是專業人士，
C C
所以不敢提出質疑。但因申請人未能完成工程，他不能夠獲取貸款額
D D
的全部，導致他不能支付所有的維修費用。他要求法庭撤銷申請人的
E 申請。 E
F 77. 辯方的第四位證人是謝美寶女士，她是代表第 18 答辯人及 F
徐先生作證的，她採用日期為 2012 年 1 月 30 日的陳述書作為主問證
G G
供。根據謝女士的證供，指申請人的證人黃先生在電話談話中，要求
H H
她丈夫，即第 18 答辯人，繳付維修費，說無論要偷要搶，也要一次
I 過邀請所有的維修費。 I
J 78. 謝女士表示，為支付有關的維修費，第 18 答辯人經已向房 J
協申請貸款，但貸款金額需要跟隨工程進度發放。
K K
L
79. 謝女士又表示她的單位外牆去水渠，仍未接駁好，以致滋生 L
蚊蟲，需要由承建商負責。而房協也只發放了部份的貸款。由於工程
M M
未完成，令貸款和津貼不能發放，使他們無力繳付所有的維修費；又
N 指訴訟行動，是申請人濫用司法程序，壓迫弱勢的小業主接受有缺陷 N
O
的工程及支付維修費。 O
P
80. 在接受盤問時，謝女士同意貸款與支付維修分攤費是兩件事 P
。
Q Q
81. 辯方的第五位證人是梁燕英女士，她是第 6 答辯人的妻子，
R R
為第 6 答辯人及徐先生作證。她採用日期為 2012 年 1 月 30 日的陳述
S 書作為主問證供。 S
T T
U U
V V
- 18 -
A A
B 82. 梁女士説，在屋宇處向申請人發出修葺令時，第 6 答辯人亦 B
是管委會的委員。當時的管理處就曾經介紹第 6 答辯人向房協申請長
C C
者業主資助，當時並不成功。
D D
83. 在 2010 年 5 月 30 日的業主大會上，證人代表第 6 答辯人出
E E
席。曾經有業主向台上顧問公司代表發問有關今次維修費的金額。代
F 表表示每一份約“萬零兩萬元”，住宅作兩份計。所以證人相信第 6 答 F
辯人要負責的金額金額，不會超過四萬元。
G G
84. 在收到申請人發出的收款通知書，證人才了解到第 6 答辯人
H H
需要一次過支付 48，792 元，所以又到屋宇署申請貸款。
I I
85. 證人指原則上第 6 答辯人可以透過屋協津貼及屋宇署貸款支
J J
付所有的金額，但屋宇署需要等候法團提交工作報告，才可以將津貼
K 及貸款批出。 K
L 86. 梁女士指申請人追收維修費的做法並不合理。而且，按房協 L
M
的資料，長者津貼最多只有 31，451 元，令第 6 答辯人要貸款，以支 M
付額外的維修款項。而且有關的工程至今仍未完成，致津貼及貸款沒
N N
有完全批出，所以請法庭撤銷申請人的追討。
O O
87. 在接受盤問時，蕭律師指第 6 答辯人也是委員，應該了解維
P 修工程的內容。 P
Q Q
88. 第六位辯方證人是李國蔭先生，李先生的太太是本案的第 22
R 答辯人，他是為第 22 答辯人及徐先生作證的。他採用日期為 2012 年 R
1 月 30 日的陳述書作為主問證供。
S S
T T
U U
V V
- 19 -
A A
B 89. 李先生指他本人從事建築行業數十年，對大廈維修工程十分 B
了解。他看見大樓石屎結構維修工序十分馬虎，所以就透過第 22 答
C C
辯人去信申請人，索取工程細則，但不獲回覆。
D D
90. 李先生指第 22 答辯人並非不願意繳付維修費，只是申請人
E E
連索閱工程細則這最基本的要求也辦不到，而且對工程投訴也不作處
F 理，根本沒盡責任真誠地進行大樓維修。他指申請人是濫用司法程序 F
，故請法庭撤銷申請。
G G
91. 在接受盤問時，李先生同意他並非專家證人。但李先生說他
H H
明白工程，想清楚工程細則；他又指細則也沒有在大堂張貼。李先生
I I
同意他沒有出席 5 月 30 日的業主大會，當時是由他的兒子出席。
J J
92. 第七位辯方證人是唐瑞媛女士，她為丈夫即第 28 答辯人及
K 徐先生作證。她採用日期為 2012 年 1 月 17 日的陳述書作為主問證供 K
L
。 L
M
93. 唐女士指有關單位一向全部出租，所以很少到有關單位。今 M
次大廈維修費的單據也是寄到第 28 答辯人的住所。在交款之後，第
N N
28 答辯人將銀行入數紙和收條交唐女士保管。
O O
94. 後來透過徐先生，才知道申請人控告第 28 答辯人沒有交維
P 修費，就由徐先生影印了入數紙和收條，帶到法庭交予申請人的律師 P
Q 。由於申請人仍然要收取訴訟費用，所以不能終止訴訟。證人指申請 Q
人無理，沒有向銀行查清楚，令交了錢的業主也被控訴，故要求法庭
R R
撤銷訴訟。
S S
T T
U U
V V
- 20 -
A A
B 95. 在接受盤問時，證人同意她沒有將正本文件交予申請人。蕭 B
律師又向證人指出，根據律師樓發出的繳款通知書，上面有註明，須
C C
將正本收據交申請人。證人表示她當時不知道這事。
D D
96. 在證人作證完畢後，本席向蕭律師了解，明白申請人同意第
E E
28 答辯人經已繳交維修費，所爭議的項目為訟費。
F F
97. 第八位辯方證人是第 16 答辯人劉先生，他也為徐先生作證
G 。他採用日期為 2012 年 1 月 30 日的陳述書作為主問證供。 G
H 98. 根據劉先生的證人陳述書，他表示已得到房協及屋宇署的津 H
I
貼及貸款，足夠支付申請人所要求的維修費，並無拒絕支付，不明白 I
申請人為什麼要控訴他。
J J
99. 但劉先生同意, 他仍未繳交分攤費。他又指房協的職員建議
K K
他切勿交款，因為津貼會直接撥入申請人的户口，怕變成重復支付。
L L
100. 辯方的第九位證人是第 14 答辯人潘女士，她為自己及徐先
M 生作證。她採用日期為 2012 年 1 月 30 日的陳述書作為主問證供。 M
N N
101. 根據她的證供，申請人在事前只間中貼出通告，提及維修事
O 宜，並沒有提供詳情。約 2010 年 5 月初，申請人派發工程問卷，她 O
不明白工程內容，並沒有填問卷交回。
P P
102. 約 2010 年 5 月中，證人收到黃鄺的工程總報告，才知道招
Q Q
標完成，要進行維修工程。證人認為申請人事前並沒有詢問過業主的
R R
意見或進行討論，該報告只是用來強賣其內的工程。
S S
T T
U U
V V
- 21 -
A A
B 103. 由於要一次過支付維修費，證人的經濟有困難，所以依照維 B
修通告上的提示，向屋宇處申請貸款，並獲批准，但需要等待申請人
C C
提交工程進度報告，才可以根據工程完成的百分率發放貸款。
D D
104. 證人又指，她曾經到管理處與申請人證人黃先生了解工程進
E E
度，但黃先生指證人未繳付維修費，所以無權詢問工程問題。
F F
105. 在 2011 年 6 月，屋宇署向她發放了部分貸款，但由於本案
G 仍然進行，在沒有協議下，她決定暫時不繳款。 G
H 106. 證人認為申請人並非誠意進行大樓維修，只是借修葺令為名 H
I
，附加不必要的工程。而監督工程又不力，始終未能完工，令房協津 I
貼和屋宇署的貸款未能，發放導致她無力繳交高昂的維修費。
J J
107. 在接受發問時，證人同意在 5 月間，她知道要進行維修。她
K K
也同意，她一次過交費有經濟困難。
L L
108. 第十位辯方證人是第 20 答辯人王女士，她也是為自己及徐
M 先生的案情作證的。她採用日期為 2012 年 1 月 30 日的陳述書作為主 M
N 問證供。 N
O 109. 她表示在收到法團催交維修費的書函後，曾致電管理處，但 O
被不禮貌對待。她亦向房協申請長者津貼，後來知道所得到的津貼上
P P
限為 31,451 元，而實際發放的款項須待房協評估工程實際價值和完
Q Q
工狀態後才能確定。證人認為申請人借修葺令和大行動津貼作掩飾，
R 附加了很多不該做的工程，要求法庭撤銷申請人的申請。 R
S S
T T
U U
V V
- 22 -
A A
B 110. 在盤問時，黃女士說，有津貼的工程可以做，無津貼不可以 B
做。王女士也確認，她有出席 5 月 30 日的業主大會，但其後離開了
C C
。
D D
111. 辯方的最後一位證人是徐先生。他採用日期為 2012 年 2 月 2
E E
日的陳述書作為主問證供。
F F
112. 徐先生指，在 2007 年 6 月，屋宇署向申請人發出修葺令；
G 而在 2008 年初，管理委員會亦公布聘請了黃鄺為工程顧問。他指管 G
理委員會在 2009 年 10 月 11 日的會議紀錄上宣布，宣佈已申請得到
H H
政府樓宇更新大行動的款項。但事實在 2009 年 11 月，該大樓才舉行
I I
業主大會，通過申請參加樓宇更新大行動計劃，及在 2010 年 1 月 12
J 日，才收到房協的信件，原則上批准有關的津貼。 J
K 113. 徐先生又指房協的通知書，規定申請人須遵從民政事務局發 K
L
出的有關供應品、貨品及服務採購工作守則和樓宇更新大行動的維修 L
工程指引，但申請人的管委會沒有遵從。徐先生也呈堂了有關的指引
M M
。其中的條文，是關於招標書的内容，及要將招標書的副本張貼。
N N
114. 徐先生指各業主對招標的事項並不清楚，只是到了 2010 年 5
O 月 11 日，收到黃鄺的工程總報告時，才知道招標程序已完成。業主 O
P
是在未了解工程項目及不清楚工程金額是否合理的情況下，出席 5 月 P
30 日舉行的業主大會。
Q Q
115. 徐先生認為申請人以誤導性分類方式及把必需和非必須工
R R
程項目，捆綁一起，製作成投票表格，並在會議上強調，屋協的維修
S 和長者的津貼，誘導業主通過有關議程。 S
T T
U U
V V
- 23 -
A A
B 116. 工程展開後，徐先生又指有關的工程甚為粗略，申請人也不 B
願意向個別業主提供工程細則。
C C
117. 雖然黃鄺經已向香港屋宇署報完工，但在 2011 年 11 月 3 日
D D
該大樓發生火警，揭發聲稱完工的消防系統，不能使用。
E E
118. 徐先生又指大堂的地磚是無需更換的，而且在業主大會上，
F F
也沒有通過更換。徐先生指他曾經出信與申請人，要求停止有關工程
G ，但不獲理會。 G
H 119. 在接受盤問時，徐先生確定不反對會議通過的議案是有效的 H
I
，他並不是要求法庭宣佈有關的議案無效。 I
J
120. 徐先生也同意，在進行投票時，有關的工程項目是需要分類 J
的。但徐先生指申請人的分類方法並不恰當。
K K
121. 就蕭律師的提問，徐先生也同意屋宇署發出的修葺令以外的
L L
工程，是可以做的。他同意有出席 5 月 30 日的業主大會，他沒有提
M 問那些工程是屬於維修令所要求的。他又同意，向申請人可以進行超 M
N 過津貼金額的工程，但須先知會業主。 N
O 122. 有關黃鄺預備的工程總報告，徐先生說，應該是 5 月 11 日 O
派的，而他是在 5 月 16 日收到。
P P
123. 蕭律師指 2010 年 5 月 30 日所召開的業主大會，出席業戶數
Q Q
達到法定要求，而所有通過大廈維修工程的議決，獲多數業權分數票
R R
數通過。徐先生同意他的說法，其實徐先生也沒有就這些事項，提出
S 反對。 S
T 124. 以上是辯方的案情及證供，本席先處理徐先生的爭議論點。 T
U U
V V
- 24 -
A A
B 討論及裁斷 B
125. 蕭律師分析了徐先生及他所代表的答辯人所持的反對理據
C C
，本席在上文已作紀錄。但徐先生提出的反對理由，只是一些對申請
D D
人的指控。但在事實外，更重要的，是徐先生及他所代表的答辯人，
E 要求法庭作出什麼的裁決。根據答辯書的內容，徐先生只是反對支付 E
分攤費；他說，根據工程進度繳款是更為合理及公平。但法庭在裁定
F F
議案是否公平, 先要考慮是這一個議案，是否恰當地獲業主大會通過
G G
，及議案的內容，是否業主大會權力範圍之內。如果是，除非答辯人
H 可以提出推反議案的法律基礎，而且以事實證明本席應該推反議案， H
法庭不應該干預業主大會藉合法的渠道，行使公契或該法例所給與的
I I
權力，包括就該大樓進行維修工程，及要求業主分攤維修費用。
J J
126. 徐先生指申請人沒有遵從民政事務局發出的指引，將工程項
K K
目、預算費用和招標書張貼，讓業戶閱覧及討論。辯方證人也指他們
L 對維修項目及招標程序不清楚。 L
M 127. 代表申請人作證的林先生及黃先生，均指 4 月及 5 月時候， M
N
他們將黃鄺的工程總報告及 001-1 及 01 報告，派送各業主，及張貼 N
。林先生指文件分別兩次派發與各業戶，而黃先生指曾經三次派發各
O O
業戶。雖然他們所說，派發的方式及次數有分別，但基於徐先生及其
P 他答辯人的證供，這份報告最少在 5 月 11 日派達所有業主。 P
Q 128. 根據這兩份報告內容，可明瞭該大樓的維修問題，以及修葺 Q
R
令的要求。報告亦紀錄了要進行維修的項目，及十間承建商的投標金 R
額。本席同意，在報告中沒有附錄投標標書的樣本，但報告的 B 部份
S S
詳細例出投標細則及條文，內容詳盡。在 5 月 30 日的大會前，業主
T T
U U
V V
- 25 -
A A
B 應該有充足資料，去了解工程項目，及各投標商的價錢。而且，林先 B
生也確認，在開會當日，有關的標書是有展示的。
C C
129. 徐先生也沒有向法庭指出，因他所指的申請人失誤，為何會
D D
導致議決無效，或使答辯人可以不付分攤費。
E E
130. 代表第 22 答辯人的李先生又指，他曾向申請人要求查閱工
F F
程細則，但被拒絕。但這是在業主大會後工程進行時的問題，並不影
G 響大會議決的有效性。而且，如果申請人拒絕向他提供工程細則是錯 G
誤，這也不是拒絕付款的理由，他應該向法庭提出申請，兩者不能混
H H
為一談。
I I
131. 正如上文分析，徐先生的另一個論點，是指議案的設計，是
J J
將修葺令的項目與不符合房協資助的工程項目捆綁在一起，逼使業主
K 議決通過所有的工程。林先生作證，說工程項目已經分類，進行 6 次 K
L
投票；又說，如果有業主提出要求，議案是可以修訂，再行投票。但 L
他指在場的業主沒有提出修訂要求。本席接納林先生的證供。
M M
132. 而且，所謂綑綁式的議案設計，對申請人並非一定有利。用
N N
一個簡單的例子，如果一個議案包括十個項目，一個業主只同意進行
O 其中 4 個項目，不同意其如 6 個項目，他大可以投下反對票，逼使申 O
P
請人重新修改議案的內容。 P
Q 133. 當然，如果有足夠的業主支持申請人的議案，而投票支持， Q
反對的少數當然要遵守業主大會的議決了。所以，本席不接納徐先生
R R
的綑綁式議案說法。
S S
134. 徐先生在開始審訊時，確認他們並非要求法庭頒佈，業主大
T T
會通過的議決無效。而以上的反對理由，極其量是指議決案無效，既
U U
V V
- 26 -
A A
B 然徐先生同意議案有效，這些論點對徐先生的論點是無幫助的；本席 B
也看不到如何可以支持徐先生的論點，反對支付分攤費, 或指分攤費
C C
要依工程進度支付。
D D
135. 徐先生及他的證人也沒有指出那一項工程不是公契權力內
E E
可以進行的。徐先生也同意簫律師的論點，在修葺令指定工程外，申
F 請人可進行其他工程。徐先生和他代表的答辯也同意，維修工程是有 F
關該大樓的公用部份。
G G
136. 徐先生另一個反對的重點，指業主中有很多是長者，及接受
H H
政府援助的巿民。他們可以得到屋協的津貼及屋宇署的貸款。但有關
I I
的津貼及貸款，必須隨著工程的進度而發放。由於申請人或黃鄺延誤
J 了提交工程進度報告，這也使到個別業主在領取津貼及貸款上出現問 J
題。
K K
L
137. 無爭議的事，申請人有向各業戶介紹有關的津貼及貸款安排 L
，在聽取證供後，本席相信這些資料在 5 月 30 日的業主大會上也有
M M
向出席的業主作出解釋。而且，有關繳款的方式，在業主大會上也有
N 討論，因為大會的其中一個議案，是議決維修費以一期繳付。如果業 N
O
主大多數同意收取維修分攤費的方法，是按照工程進度，應該在大會 O
上作出討論及決定。雖然徐先生所指，跟隨工程進度去收取維修費的
P P
方法是可能對部份業主較為方便，但同樣也可能為申請人在收取維修
Q 費上增添了行政的壓力。選擇自然應該交由業主大會決定。大會的議 Q
R
決案是一期支付。 R
S
138. 蕭律師指有關收取維修分攤費的權力，是基於通過的議案及 S
公契條文，以上兩點，並不構成答辯人可以延誤，或拒絕支付維修分
T T
攤費的理由。本席同意。
U U
V V
- 27 -
A A
B 139. 徐先生指申請人的工程工程水準很差，他也指工程根本没有 B
完工。而對個別業戶的要求，也至諸不理。徐先生又指, 大堂地磚無
C C
需更換, 代表第 18 答辯人的謝女士也指申請人拒絕處理她對工程失
D D
誤的投訴。當然了，他們都不是工程的專家證人。而且，這些問題，
E 是執行工程及監督工程進行的事項。本案的申請，是有關收取分攤費 E
的問題。若個別業戶認為申請人在監工上失職，應分別向申請人採取
F F
訴訟行動或提出投訴，而非拒絕支付分攤費。也沒有證據指維修分攤
G G
費的繳付，是基於工程完成的進度及水平。
H H
140. 徐先生的最後一個論點，指根據申請人的答覆書，收取的分
I 攤費，是特別基金。根據該條例附表 7 第 4(2)條，特別基金的繳付金 I
額及時間，須由業主大會議決通過。5 月 30 日的議決沒有講明何時
J J
交款，現時的所謂收款的時間，是申請人指示律師決定，不符合上述
K K
條款的要求，所以申請人不能追收分攤費。
L L
141. 簫律師回覆說，該大樓收集的維修費，不是特別基金。所收
M 的維修費用，是根據大樓公契及該條例第 14，20-22 條收取的常用基 M
N
金，而訂定繳付的時間，則由管委會訂定。 N
O
142. 簫律師又引述土地審裁處黄一鳴法官在 Young Kwok Sui & O
Another v. The Incorporated Owners of Fontana Gardens
P P
LDBM76/2011，的判詞，指公契的内容所述維修項目，可以包括一些
Q 非每年預期須承付的維修開支。黄法官在他的判詞中，又引述上訴法 Q
庭在 The Incorporated Owners of Yee On Court v. Li Zee Zing Hai，
R R
CACV 181/2000，的判詞。原審法官認為有關的維修費用不屬於每年
S S
預期須承付的開支，而有關公契沒有條文處理這類開支，所以認為附
T 表７第４段適用。但上訴庭認為原審法官不應裁定公契條文不適用， T
U U
V V
- 28 -
A A
B 因為公契當中的條文有包括不屬於每年預期須承付的開支，例如外牆 B
油潻的費用。
C C
143. 本席同意以上案件的立論，在決定一項維修費是否屬於特別
D D
基金，並非取決於它是否每年預期須承付的開支，而須先考慮公契的
E E
內容，是否有包括這一類支出，如果有，應根據公契條文收款及分攤
F ；如果是公契指定開支，則該條例第 20-22 條適用。 F
G 144. 根據上文引述公契第 3 條內容，各業戶所需要分攤的費用， G
包括種種維修的項目，比對由黃鄺預備的報告內容，例如修葺外牆結
H H
構、批盪及裂縫修葺，是呼應維修令的工程，又例如外牆翻新工程，
I I
包括油漆，執補磚料等，這是公契第 3 條所包括的項目。
J J
145. 徐先生在盤問的過程中，又指其中的一些項目，例如新增的
K 冷氣機集水渠，是新增的項目。但這裡的爭議，屬整個工程的小部分 K
L
，而且，申請人作為大廈的業主立案法團，可以根據該條例第 18 條 L
，對公用部分進行改善工程。
M M
146. 而且，徐先生的論點在他的答辯書內並沒有表述，在盤問中
N N
也沒有向申請人的證人作出提問。徐先生也沒有其他證據及法律理據
O ，支持這次所收取的維修費是特別基金。他只依賴申請人在回覆書內 O
P
的說法。但考慮申請人的經修改申請通知書，申請人的申索明顯是倚 P
賴公契第 3 條的條文，及該條例第 22 條而提出。而維修費屬特別基
Q Q
金也不是申請人的案情。
R R
147. 基於以上各點，本席裁定有關的收費，是屬於公契第 3 條範
S 圍及該條例之內，所以收取的費用，並非屬於特別基金，而是屬於法 S
T 團的常用基金。 T
U U
V V
- 29 -
A A
B 148. 依據業主大會的議決，维修費是一次支付。而根據該條例第 B
22 條，申請人可以依公契定出分攤費及有權決定收取維修費的日子
C C
。
D D
149. 徐先生也提出另一個反對理由，說申請人的管委會並沒有通
E E
過收取分攤費的議案，而是將有關的事項交由律師作分攤，及訂收費
F 的日子。 F
G 150. 這個論點，在林先生作證時，徐先生也沒有作出盤問。申請 G
人代表律師所發出與各業戶的收款信樣版，其中說明，＂業主立案法
H H
團決定，各戶須於下列的時間內繳交右下列的分攤費。＂徐先生也沒
I I
有向林先生或黄先生盤問這信的内容, 或指這是不正確。
J J
151. 而且，該條例的第 22(1)條訂明：-
K K
“ (1) 就根據第 21 條釐定的款額而言，業主所需繳付的
款額，須 ——
L L
(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；
(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。”
M M
152. 徐先生的論點，極其量是指管委會沒有親自確定各業主所需
N N
付的款。但按該條例的第 22 條，並沒有指明分攤程序的工作必須由
O 管理委員會親自處理。該條例所用的字眼是“確定”，英文是“fixed”， O
卻並沒有要求管理委員會“親自”分攤。
P P
153. 該條例的第 18(2)已清楚列明：-
Q Q
“(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權 ——
R R
(a) 僱用並付酬予員工，以達致與法團根據本條例或公契（
如有的話）而有的權力或職責有關的任何目的，……”
S S
T T
U U
V V
- 30 -
A A
B 154. 就算申請人將分攤收費及訂定交款目期的工作交律師處理 B
，這也是在它權力内，也是確定分攤費及訂定時間的方式。本席也裁
C C
定交款時間已經由申請人確定。
D D
155. 總結以上各點，徐先生及他所代表的答辯人，並沒有證明有
E E
合理的理由，可以拒絕繳付分攤費。相反申請人證明他根據公契條文
F 及建築物條例，可以向各答辯人，亦即該大樓的個別業主，收取分攤 F
費用。
G G
156. 黄先生的證供詳細紀錄各業主所須付及欠付的金額，徐先生
H H
及他所代表的答辯人就分攤費的金額沒有爭議。所以，本席裁定以下
I I
的答辯人須支付申請人的分攤費如下：
J J
K K
第 1 答辯人 第 4 答辯人 第 5 答辯人 第 12 答辯人
L 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 L
M
第 14 答辯人 第 15 答辯人 第 16 答辯人 第 18 答辯人 M
港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 20,363 元
N N
第 20 答辯人 第 22 答辯人 第 23 答辯人 第 24 答辯人
O 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 O
P
第 25 答辯人 第 29 答辯人 第 32 答辯人 第 33 答辯人 P
港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元
Q Q
第 34 答辯人
R 港幣 24,397 元 R
S 有關訟費及利息問題, 本席在下文處理。 S
T T
U U
V V
- 31 -
A A
B 157. 接著，本席處理第 6 答辯人的案情。根據代表第 6 答辯人的 B
梁女士的證供，她指申請人進行訴訟並不合理，但並沒有指出不合理
C C
的原因及所要求的濟助。蕭律師指第 6 答辯人的反對理由，只是他沒
D D
有能力預先支付維修費用，需要先等待屋宇署批出貸款及房協批出津
E 貼，才能支付。蕭律師指這都不是答辯理由。 E
F 158. 根據林先生所提出的證供，足以證明有關的業主大會是依法 F
例召開的，而有關的所有議案，也是以大比數通過，梁女士並沒有提
G G
出任何理據，證明有關的議案無效。本席接納蕭律師的論點，即有關
H H
的議案是合乎該條例及公契條文獲得通過，所以，該大樓的所有業主
I 須遵守議案的決定。 I
J 159. 梁女士的證供，又提到她在會議上，聽到有人提到維修費的 J
分攤金額，是每戶大約四萬元，但梁女士並沒有以此向法庭申請，宣
K K
佈有關的議案無效。而且，是否屬於誤導也成疑問。因為在開會前，
L L
辯方的證供顯示，他們經已由黃鄺收到有關的工程總報告及 001-1 報
M 告，其中對於各承建商所投標的價格有清楚紀錄，各業戶可以作出獨 M
立的衡量。
N N
O
160. 梁女士也指工程還沒有完工，因此，部分貸款及津貼末有發 O
放。但本席也接納蕭律師的陳詞，無證據或法理依據，指各業主因應
P P
議案支付分攤費的責任，是取決於個別業主是否獲得貸款及津貼。所
Q 以，完工或發放津貼及貸款的問題都不是反對支付分攤費的理由。 Q
R 161. 綜合以上各點，本席裁定第 6 答辯人須支付申請人尚未繳交 R
S
之分攤費用港幣 48,793 元。 S
T T
U U
V V
- 32 -
A A
B 162. 另一類答辯人，是第 17 及第 19 答辯人，他們的案情，是經 B
已和申請人達成和解協議，申請人同意終止本訴訟，所以申請人沒有
C C
理由繼續向他們作出申索。無爭議的是他們未付清分攤費。
D D
163. 兩位答辯人均有參加調解，而經過調解後，分別與申請人的
E E
代表簽署一份和解文件。
F F
164. 蕭律師陳詞指有關的協議是有待執行的合約條款。在答辯人
G 執行合約條款前，原有訴因得保留，而本申請只是暫援進行。由於兩 G
位答辯人均沒有執行他們的責任，所以協議無效，及可以繼續本申請
H H
。
I I
165. 簫律師又引述原訟法庭暫委法官湯家驊在 Lam Fung Ying v.
J J
Ho Tung Sing & Anor [1993] 2 HKC 436 的判詞，判詞的撮要有兩個重
K 點: K
L “1. If the settlement is reached in return for a promise to pay or do L
any act, the original cause of action is extinguished as soon as the
agreement is reached. The only remedy available to the
M M
plaintiff is to sue for damages in respect of the breach of the
settlement agreement.
N 2. If the settlement agreement is reached in return for the N
performance of an act or, conditional or dependent on the doing
of an act, unless and until the promised act is performed, the
O O
original cause of action is merely suspended. If the defendant
does not perform his part of the bargain, then the plaintiff has a
P choice to either pursue the original cause of action, or to sue on P
the settlement agreement.
3. Whether an agreement falls within the category in paragraphs
Q Q
[1] or [2] above is decided by construing the settlement
agreement.”
R R
166. 根據以上案例，在一件法律案件進行途中，雙方達成和解協
S S
議，而協議的法律效力，有兩個可能性。其一是雙方經已完全解決訴
T 訟的糾紛，並以一份新的協定，取代雙方在案件中所爭議的權利，無 T
U U
V V
- 33 -
A A
B 論是合約或其他侵權問題。所以，在簽署了和解協議之後，原有的合 B
約或侵權的訴訟權，不再存在，原有案件也不能繼續。如果有人違反
C C
和解協議, 是需要另案處理。
D D
167. 第二個可能性，就是協議雙方，需要由其中一方執行某一些
E E
事項，例如付款或簽署文件，然後和解協議才正式生效。在此之前，
F 原有的案件，只是暫緩進行，並非取消。所以，在須要執行事項的一 F
方違反協定時，原有的案件則可以依照雙方原有的訴因，而繼續進行
G G
。至於是那一種協議, 是根據協議內容來衡量。
H H
168. 引用以上的法律觀點，蕭律師又指第 17 及 19 答辯人所簽訂
I I
的協議，只可以使本案件暫緩進行。但由於第 17 及 19 答辯人並沒有
J 執行和解協議內容，沒有支付所欠的分攤費部分，所以申請人可以繼 J
續本申請，及要求勝訴判令。
K K
L
169. 答辯人就這方面的法律觀點沒有陳詞。本席同意簫律師的法 L
律見解。
M M
170. 簫律師引述“The Law and Practice of Compromise”一書，第
N N
3-49 段說：
O O
“…the agreement may not be sufficiently complete or certain to
enable it to be upheld by the court. The position under the
P general law of contract has stated thus : P
“[U]nless all the material terms of the contract are agreed, there
Q is no binding obligation. An agreement to agree in future is not Q
a contract; nor is there a contract if a material term is neither
settled nor implied by law and the document contains no
R machinery for ascertaining it.” ” R
S S
T T
U U
V V
- 34 -
A A
B 171. 如果有關的協議並不具備合約的性質，這根本不是一份在合 B
約法上可執行的協議。蕭律師指第 17 答辯人的協議不具備合約的性
C C
質。
D D
172. 本席先考慮第 17 答辯人所呈堂的和解協議文件。這份文件
E E
，包括兩部分，第一部份是調解結果報告，由申請人代表及第 17 答
F 辯人同時簽署。內容是申請人申請撤回本案，及雙方同意訟費由法官 F
判訂。
G G
173. 文件的第二部份，是一封信，由第 17 答辯人寫給申請人，
H H
其內容紀錄了他已將部分的分攤費，存入申請人的銀行戶口。而餘下
I I
未繳付的分攤費，其中 16,000 元，只等房協批核，申請人就可收到
J 這筆款項。而餘下的四千多元，則須等候屋宇署的貸款。申請人的代 J
表也有在這封信上簽名。
K K
L
174. 雖然在第一次閱讀這封信時，本席也有蕭律師的感覺，這內 L
容不太像一項雙方協議的合約。但若仔細閱讀，這封信，明顯包含了
M M
雙方面就第 17 答辯人要支付的分攤費如何繳付，達到一個清楚的共
N 識，包括已支付的金額如何，及餘下的金額，在那些情況出現時須要 N
O
支付。而且，第一部分清楚列明，雙方向法庭作出申請，由法庭終止 O
申索，只餘下訟費問題由法庭裁判。
P P
175. 如果申請人不同意以協議取代原有的訴訟權力，很難想像申
Q Q
請人會同意，向法庭申請終止本申請。
R R
176. 而且根據這個協定，第 17 答辯人繳付分攤費的時間有所改
S 變，明顯是雙方達成的新協議。 S
T T
U U
V V
- 35 -
A A
B 177. 所以本席裁定，這一個協議屬於上述法律分析的第一種，取 B
代了申請人繼續訴訟的權力。在訟費以外，本席不能也不再判令。如
C C
果申請人要執行協議的條文，需要另行提出訴訟。
D D
178. 而第 19 答辯人的情況也相當。他由證人周根順先生代表，
E E
與申請人進行調解，雙方亦簽署和解協議。和解協議分兩部分的，第
F 一部分是一個調解報告，內容只引述和解協議書。而第二部分的調解 F
協議書，包括三個條款。首先，雙方同意終止訴訟，而訟費由法庭判
G G
。其次，關於房協津貼每戶 16,000 元，將會存入申請人的賬戶，必
H H
需於七日內支付給業主，相信是指第 19 答辯人。而餘下未繳付的分
I 攤費，則分四期支付。 I
J 179. 簫律師也指這一個協議，是有待執行才生效，本席不能同意 J
。協議的内容，雙方同意終止本申請，並沒有任何先決條件或不清楚
K K
的地方。而且，就退回房協津貼也有協定；這是一份新的合約，新的
L L
付款安排，取代了原有的訴訟權。在訟費以外，本席不能也不再判令
M 。有關欠付的分期付款, 申請人要另行訴訟。 M
N 180. 兩位答辯人，是在申請人提出本申請後才達成和解，而且， N
O
和解是同意支付分攤費。在這背景資料下，申請人應該得到調解成功 O
日之前的訟費。但申請人不接受和解協議，至本案的審訊，其中有關
P P
協議有效性的争議，兩位答辯人應得訟費。考慮這兩個重要的訟費考
Q 慮事項，本席頒下臨時訟費命令，雙方各自付自己的訟費。 Q
R 181. 第 2 ，7 及 30 答辯人均在 2011 年 6 月時付清了分攤費，無 R
S
須再作判令。第 2 答辯人和申請人間，根據他們的書面協議，第 2 答 S
辯人須付申請人在 2011 年 6 月 9 月前的訟費，而第 7 及 30 答辯人沒
T T
U U
V V
- 36 -
A A
B 有提出反對理由，本席裁定第 2, 7 及 30 答辯人須支付申請人在 2011 B
年 6 月前的訟費。
C C
182. 而第 26 答辯人没有出庭應訊，也沒有存檔反對通知書。本
D D
席接納申請人證人的證供，裁定他須支付申請人分攤費 48,793 元及
E E
訟費。利息在下文處理。
F F
183. 接著，本席再處理第 9 及第 28 答辯人的案情。無爭議的事
G 項，是他們兩人均已繳付有關的維修分攤費，並按照申請人的指示， G
付款到申請人的銀行戶口。
H H
I
184. 根據申請人的案情，它要求各業主付款到它的銀行户口，在 I
繳款後，將有關的銀行收據正本交管理處作記錄，而第 9 及第 28 答
J J
辯人並沒有將銀行收據正本交管理處。
K K
185. 代表第 9 答辯人的譚先生，作證時表示，維修費是由他太太
L 以支票轉帳繳交的，後來不慎遺失了。收到訴訟文件後，他已經聯絡 L
M
管理處及影印銀行交款支票及轉帳紀錄，傳真到管理處，但申請人繼 M
續今次的訴訟。
N N
186. 代表申請人的黃先生在作證時，否認收到有關的傳真文件
O O
。蕭律師在陳詞中，也表示申請人有權訂定交款的方法。而收取正本
P 的重要性，是避免有人利用銀行收據的副本以瞞騙申請人。 P
Q Q
187. 雖然譚先生受到蕭律師的盤問，但他的證供並沒有動搖。本
R 席相信他的證供，有將有關的收據副本傳到管理處。 R
S S
T T
U U
V V
- 37 -
A A
B 188. 雖然作為立案法團，它有權訂明交款的方法，但現在所爭議 B
的，並不是第 9 答辯人沒有依從申請人所指定的方法交款，（即存錢
C C
到申請人的銀行戶口），而是第 9 答辯人並沒有將收據正本交回。
D D
189. 本席同意，收回正本是一個合理的行政措施，但在任何情況
E E
下，必然有例外。就正如第 9 答辯人遺失了他的收據，難道他就不可
F 以用其他方式去證明已繳付分攤費嗎？當管理處收到收據的影印本 F
，而申請人的銀行戶口中，的確是有這一筆錢，這是足夠的證據去證
G G
明第 9 答辯人已經付費。
H H
190. 既然申請人經已收取有關的分攤費，本席駁回申請人向第 9
I I
答辯人的申請。本席也頒下臨時訟費命令，第 9 答辯人得到本案訟費
J 。 J
K 191. 而第 28 答辯人的情況，與第 9 答辯人的情況相似。他也是 K
L
沒有將相關的收據交回管理處，根據代表第 28 答辯人的證人唐女士 L
的口供，他們經已將有關的分攤費繳付申請人的銀行戶口，并將有關
M M
的收據保存，收據副本亦呈堂作證物。並無爭議第 28 答辯人並沒有
N 將有關的收據交管理處作記錄，而在結案時，簫律師也不爭議，第 N
O
28 答辯人經已繳付分攤費。本席接納唐女士的證供，裁定有關的分 O
攤費經已繳付。所以，駁回申請人向第 28 答辯人的申索。
P P
192. 雖然第 28 答辯人並沒有依照申請人的行政指示，交回收據
Q Q
至管理處，但當答辯人提供收據副本，申請人應該考慮是否要繼續對
R 第 28 答辯人的申請。沒有證據指有其他人用了這收據的副本來瞞騙 R
S
申請人。考慮各事項後，本席頒下臨時訟費命令，申請人須付第 28 S
答辯人一半的訟費。
T T
U U
V V
- 38 -
A A
B 193. 餘下的訟費, 是關於上文第 156 段表内各答辯人，及第 6 答 B
辯人的。判定訟費的一個原則，就是敗訴一方須支付勝訴一方的訟費
C C
。但本席考慮部份的訟費是因其他爭議而產生，而且申請人在收據問
D D
題及和解協議的爭議上也失敗, 這方面的訟費是不應該由答辯人承
E 担。本席頒下暫準命令，在上文第 156 段的各答辯人須付申請人百分 E
之七十的訟費，如雙方不就金額達成協議，則由聆案官評定。本席也
F F
頒下大律師證書。
G G
194. 申請人也申請利息，它沒有引用公契條文，本席依土地審裁
H H
處條例作考慮。這一類的糾紛，只關係金錢的爭議。對申請人的補償
I ，須考慮它因收不到分攤費而須借貸的成本。本席借用商業案件的頒 I
令，一般利息為銀行優惠利率加 1%。以上須支付分攤費的答辯人須
J J
同時支付利息，由發出申請書到今日，以優惠利率加 1%的年利率計
K K
算，今日後以法庭利率計算。
L L
M M
N N
O
余敏奇暫委法官 O
土地審裁處
P P
申請人由林錫光,陳啟鴻律師行轉聘 Patrick SIU 大律師代表應訊
Q 第 6 答辯人由代表應訊(2012 年 2 月 29 日) Q
R
第 33 答辯人無律師代表親自應訊 R
第 1、4-5、6(2012 年 3 月 1 及 2 日)、9、12、14-20、22-25、28-29、
S S
32 及 34 答辯人由第 33 答辯人代表應訊
T 第 2、7、13、26-27 及 30 答辯人缺席審訊 T
U U
V V
A A
B LDBM 87/2011 B
C C
香港特别行政區
D
土地審裁處 D
建築物管理申請編號 2011 年第 87 宗
E E
東廬大樓業主立案法團 申請人
F 及 F
何育妹 第一答辯人
G G
楊寶貴 第二答辯人
丁添福及王美玲 第三答辯人
H H
李計龍 第四答辯人
I
伍榮康及伍麗華 第五答辯人 I
關宗 第六答辯人
J 李有維及麥錦輝 第七答辯人 J
鄭瑞斌及陳燕妮 第八答辯人
K 梁珠仲 第九答辯人 K
張權及曾英 第十答辯人
L L
李慧珍,張達輝,張鳳儀及張鳳萍 第十一答辯人
鍾振雄及陳聯碧 第十二答辯人
M M
林國超的遺產代理人 第十三答辯人
N
譚寶定及潘愛清 第十四答辯人 N
陳濃登 第十五答辯人
O 劉庭彬 第十六答辯人 O
曹子敬 第十七答辯人
P 周汝明 第十八答辯人 P
刘志祥 第十九答辯人
Q Q
王璐 第二十答辯人
朱景鴻及朱雲燕 第二十一答辯人
R R
李健秀 第二十二答辯人
S
何妹女 第二十三答辯人 S
何雪华 第二十四答辯人
T 林美英 第二十五答辯人 T
U U
V V
- 2 -
A A
B 張仲勞 第二十六答辯人 B
蕭德宝的遺產代理人 第二十七答辯人
C C
曹國基 第二十八答辯人
彭綺彤 第二十九答辯人
D D
魏愛英 第三十答辯人
E
劉世海及劉樹均 第三十一答辯人 E
關兆堂 第三十二答辯人
F 徐偉業 第三十三答辯人 F
陳惠芳 第三十四答辯人
G G
主審法官 : 土地審裁處暫委法官余敏奇
H H
審訊日期 : 2012 年 2 月 29、3 月 1 及 3 月 2 日
I 判案日期 : 2012 年 4 月 26 日 I
_______________
J J
K K
判 案 書
L _______________ L
M M
1. 本案的申請人，是東廬大樓(“該大樓”)的業主立案法團，而
N 34 位答辯人皆於關鍵時間內為該大樓的業主。今次的申索，是向該 N
34 位答辯人追討他們須支付的大樓維修費。
O O
P
申請人的案情 P
2. 根據申請人的案情，在 2007 年 11 月時，屋宇署向該大樓發
Q Q
出了一項修葺令。在收到修葺令後，申請人的管理委員會(“管委會”)
R 跟進維修事項，包括在 2008 年 4 月 18 日聘任黄鄺建築師有限公司(“ R
S
黄鄺”)為工程顧問。黄鄺在 2008 年 6 月 18 目向管委會滙報及建議共 S
15 項維修工程。有關工程包括修葺令的指定工程及其他维修工程。黄
T T
鄺也負責招標程序。
U U
V V
- 3 -
A A
B 3. 到了 2009 年，申請人由管委會，向各業主發布一份由黄鄺 B
製備的「樓宇維修工程之工作流程及評標總結報告」(“工程總報告”)
C C
。報告列出了要進行修葺及维修的項目，及承建商投標價的分析。
D D
4. 雙方同意，該大樓的業主，須遵守於 1960 年 10 月 10 日簽
E E
立並以註册摘要號碼 325611 登記於土地註册處的該大樓的公契及管
F 理合約(“公契”)的條文。 F
G 5. 根據經修改的申請通知書所稱，申請人依據公契及《建築物 G
管理條例》(“該條例”) 的條文，在 2009 年 5 月 30 日，舉行了該大樓
H H
的業主大會，一共有 199 户業主出席。大會以過半數通有關議案，進
I I
行一系列的維修工程，是在工程總報告列出。大會也通過工程金額，
J 連同備用金，共港幣 19,687,850.20。又通過工程費的集資方式為一期 J
繳付。
K K
L
6. 申請人委託律師，負責計算分攤費及向各業主收取分攤費 L
。由於各答辯人於繳款到期日前仍未缴付相關款項或其部份，所以提
M M
出本申請，向各人追討分攤費及利息。
N N
7. 申請人依據公契條文，包括第 3，4 及 16 條，指各答辯人及
O 其他業主，須承擔上述工程費，而各户分攤的金額，是依公契計算。 O
P 8. 申請人主要引述的公契條文如下： P
Q “3. Each of the parties hereto shall pay his or their due Q
proportion of :-
R R
(a) The Crown rent, the rates for water consumed on the said
premises and insurance premium payable on the policy (if any)
S for insuring the said Building against loss or damage by fire. S
(b) The cost of keeping in good and tenantable repair and
T condition the foundation, the side walks, main walls, supports, T
U U
V V
- 4 -
A A
B beams, gutters, fences, chimney and all external parts (except B
the roof) of the said Building and all the drains, well, water
tanks, electric pumps, pipes, conduits and all plumbing
C apparatus lifts maintenance intended for the general service of C
the said Building (except as regards damage caused or
D resulting from any act or default or negligence or any of the D
parties hereto their respective servants or agents or tenants or
licencees) and the common entrance-hall, staircases, landings
E and passages Provided that the costs of keeping in good and E
tenantable repair and condition the roof of the said Building
F shall be wholly borne by the owner for the time being thereof. F
(c)The cost of rebuilding or reinstatement of the said Building or
G any part thereof in case of destruction or damage or G
condemnation by the Building or other competent Authority.
H 4. The amount which the parties hereto shall be liable to pay or H
contribute under the last preceding clause hereof shall be in the
I following proportions, that is to say to the First Owner I
803/808th shares and as to the Second Owner 4/807th shares.
J 16. If any of the parties shall fail to fulfill his or their due shares or J
obligations of the reinstatement of or repairs to the said
Building (if such reinstatement or repairs shall become
K K
necessary) or shall fail to pay his or their due shares of the cost
of such reinstatement or repairs within two months from the
L date of any notice from the other or others of them requiring the L
same to be done or paid then the party or parties serving such
notice may at his or their own absolute discretion proceed to
M M
carry out such reinstatement or repairs and the defaulting party
shall on demand pay to the other party or parties his or their
N due shares of the costs and expenses incurred in such N
reinstatement or repairs and until such repayment the said
costs and expenses or such part thereof as shall remain unpaid
O O
shall be a charge upon the shares of the defaulting party of and
in the premises AND ………..”
P P
9. 申請人而求法庭裁定，根據該條例第 22 條，及公契第 3(b)
Q Q
條及第 4 條，各答辯人均有責任分攤上述的工程費用，而他們沒有繳
R R
交相關的分攤費或其部份，是違公契條文及該條例條文。
S S
10. 申請人又引用該條例第 18 條，指它是根據第 18(c)所賦的管
T 理權力去進行上述的維修工程。申請人有責任確保各業主遵守公契條 T
U U
V V
- 5 -
A A
B 文而承擔分攤費。故向法庭申請判令，要各答辯人須付未繳的分攤費 B
。
C C
答辯人的案情
D D
11. 在 34 名答辯人中，第 13 及第 27 答辯人均已離世，由於他
E E
們未有遺產執行人，而申請人也沒有依據區域法院規則第 15 號命令
F 向法庭申請，委任一人代表死者的遺產，所以有關兩位答辯人的申請 F
，並末能有效地派達兩位答辯人，有關的申請也不可以在今次的聆訊
G G
中處理。本席將關於這兩位答辯人的申請無限期押後，待申請人作出
H H
適當的申請，及派達申請書後再行審理。申請人或兩位答辯人的遺產
I 執行人可向法庭作進一步的申請。 I
J 12. 在雙方同意下，黄一鳴法官在 2011 年 6 月 6 日批准申請人 J
中止對第 3，8，11 及 31 答辯人的申請，第 3 答辯人，第 8 答辯人，
K K
第一指名第 11 答辯人及第二指名第 31 答辯人須支付申請人訟費，如
L L
雙方不能達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。他們的案件經已
M 審結，而訟費的評定，一般由聆案官評定，本席無須再下命令。 M
N 13. 另在雙方同意下，黄一鳴法官在 2011 年 11 月 14 日批准申 N
O
請人中止對第 10 答辯人的申請，無訟費命令。 O
P
14. 另申請人在 2011 年 12 月 2 日，存檔中止通知書，中止對第 P
21 答辯人的申請，同意無訟費命令。第 21 答辯人也沒有出席今次的
Q Q
審訊或作出申請，本席也無須處理。
R R
15. 而第 1，4-5，12，14-16，18，20，22-25，29，32 至 34 答辯
S 人，均未繳付或未繳清分攤費；他們由第 33 答辯人(“徐先生”)代表， S
T 及採納第 33 答辯人的抗辯理由，反對申請。 T
U U
V V
- 6 -
A A
B 16. 根據徐先生存檔的答辯書，2008 年初，申請人公佈已聘請了 B
黃鄺為工程顧問。2009 年 10 月 10 日，管委會聲言已申請到政府的
C C
樓宇更新大行動的資助，達五百多萬元。
D D
17. 徐先生指管委會是在 2009 年 11 月 15 日才舉行業主大會，
E E
通過申請參加樓宇更新大行動計劃。而在 2010 年 1 月 12 日，香港房
F 屋協會（＂房協＂）向申請人發出樓宇更新大行動原則上批准通知書 F
，通知申請人可獲相當於符合要求的公用地方維修工程的八成費用或
G G
最多每單位 16,000 元的維修津貼，而 60 歲或以上的長者自住業主可
H H
自行申請公用地方維修費津貼 40,000 元。並聲明申請人須遵從民政
I 事務局局長發出的有關供應品、貨品及服務採購工作守則及房協的維 I
修工程指引，否則將不獲發放津貼。
J J
18. 徐先生指管委會沒有遵從上述工作守則規定，把工程項目、
K K
有關的預算費用、合約的其他條款和條件、及招標書張貼出來讓業主
L L
閱覽和討論。
M M
19. 徐先生又指申請人在設定議案時，將與修葺令無關的工程和
N 不符合房協資助的工程，與主要工程混合捆綁，迫使業主通過有關的 N
O
議案。 O
P 20. 又根據答辯書第 14 段，徐先生指有關的工程包括非公契責 P
任項目，而申請人也沒有提供足夠資料，使各業主可以確定工程是公
Q Q
契的指明工程，或維修工程是有需要的(such reinstatement or repair
R should become necessary)。 R
S S
21. 徐先生又指有關工程仍未完工，不接受黄鄺的完工證明書。
T T
U U
V V
- 7 -
A A
B 22. 徐先生指大維修是解除修葺令和取得房協資助，但申請人未 B
有將工程進度或完工報告交屋宇署。他又指跟隨屋宇署發放貨款和房
C C
協發放津貼的進程而缴款是合理和公平的做法。
D D
23. 在審訊時，本席向徐先生了解，他及他代表的答辯人是否指
E E
申請人沒有依從工作守則投標，或因其他理由，而要求法庭宣告 5 月
F 30 日的議決無效。徐先生確定，他們接受有關的議決有效。 F
G 24. 在結案時，徐先生又向法庭陳述，因申請人在回覆書中指有 G
關的維修費收入，存入一個獨立的銀行户口，這符合該條例附表７第
H H
４段的要求。徐先生指如果是這樣，那一筆維修費是特別基金，根據
I I
附表７第４段，特別基金的金額及付款時間，須由業主大會通過。現
J 時，申請人並沒有在業主大會上通過付款時間，所以無權收取維修費 J
。
K K
L
25. 徐先生的答辯理由，是本案的主要爭議事項。 L
M
26. 第 6 答辯人的反對理由，指因承建商及顧問公司沒有向屋宇 M
署递交完工文件，有關的長者自住津貼及屋宇署的貸款也不能發放，
N N
延誤了繳交維修費，但並非他的責任。
O O
27. 而有關津貼及貸款，雙方的證據顯示，申請人拒絕直接向房
P 協及屋宇處收取，所以，有關款項均付與個別業主，再交申請人。 P
Q Q
28. 而在審訊時，徐先生也代表第 9 及 28 答辯人。他們指自己
R 已缴付了分攤費，所以申請人不應再向他們申索。代表申請人的蕭大 R
律師指，第 9 及 28 答辯人說他們已將分攤費存入申請人的銀行户口
S S
，但由於他們沒有將收據正本交該大樓管理處，不能証明他們已付款
T T
，所以申請人有權向他們提出申索。
U U
V V
- 8 -
A A
B 29. 徐先生也代表本案的第 17 及第 19 答辯人，指他們與申請人 B
進行調解後，雙方達成和解協議，同意終止本申請。他們指申請人後
C C
來反悔，沒有終止本申請, 反要他們簽署新的協議，他們指申請人違
D D
約，要求法庭依照和解協議，撤消本申請。
E E
30. 蕭大律師指，有關的調解協議，要到答辯人履行他的責任後
F 才生效，但由於他們沒有如期付款，所以申請人無須終止申請，及可 F
以繼續本案向他們追討維修分攤費。
G G
31. 第 17 及 19 答辯人同意，他們未付清分攤費，但否認違約。
H H
I
32. 又第 2 答辯人已繳付分攤費，申請人呈堂雙方的書面協議， I
第 2 答辯人須支付申請人 2011 年 6 月 9 日前的訟費。申請人也承認
J J
第 7 及 30 答辯人，分別在 2011 年 6 月 13 日及 6 月 7 日前繳付了分
K 攤費，申請人只追討訟費。三人均沒有出席審訊。 K
L 33. 没有出席審訊的，還有第 26 答辯人。他沒有付款，也沒有 L
M
存檔反對通知書。 M
N 同意事項 N
34. 在聽取證供前，本席向徐先生了解，確定他(及他代表的答辯
O O
人)接受簫律師所指出的一些無爭議事項：
P P
(a) 申請人於 2010 年 5 月 30 日召開的業主大會，出席業主人數達
Q Q
到法定要求。
R R
(b) 維修工程是關於大樓的公用部份。
S S
(c) 申請人透過其代表律師發出缴款通知書予該大樓業主，要求業
T 主在 2010 年 10 月 17 日前繳費。申請人其後於 2010 年 11 月 4 T
U U
V V
- 9 -
A A
B 日及 11 月 19 日再次透過其代表律師發信催缴費用，要求答辯 B
人於 2010 年 12 月 1 日或之前繳交相關欠款。
C C
(d) 申請人的代表律師巳經按照公契訂明的方法正確地分攤有關工
D D
程費用。
E E
(e) 在不影響答辯理由下，同意未繳交的費用如下：
F F
(i) 第 1、4-5、9、12-16、20、22-29 及 32-33 答辯人的未付
G G
費用為港幣 48,793 元。
H H
(ii) 第 34 答辯人的未付費用為港幣 24,397 元。
I I
(iii) 第 17 答辯人的未付費用為港幣 20,361 元。
J J
(iv) 第 18 答辯人的未付費用為港幣 20,363 元。
K K
(v) 第 19 答辯人的未付費用為港幣 18,793 元。
L L
申請人的証供及文件
M M
35. 申請人的第一位證人，是林文龍先生(“林先生”)。林先生於
N 1994年被選為該大樓業主立案法團的主席，至2009年，又被選為該大 N
樓管理委員會的秘書。林先生引用日期為2012年2月2日的證人陳述書
O O
，作為他的主問證供。根據林先生的口供，在2007年9月，屋宇署向
P P
該大樓發出修葺命令。
Q 36. 修葺令指示該大樓業主進行以下的三項維修工程： Q
(a) 清除樓宇的鋼筋混凝土結構中鬆脫、破裂及損毀的混凝土；清
R R
理現有外露鋼筋上鬆脫的鐵鏽及雜物；如有需要，加裝鋼筋及
S S
固定其位置，並將鋼筋混凝土和結構修復原狀。.......
T (b) 清除內外牆上所有鬆脫及損毀的批盪。 T
U U
V V
- 10 -
A A
B (c) 修繕，裝穩或更換所有鬆脫及損毀的窗框及玻璃。 B
37. 回應上述命令，申請人分別於2007年11月12日及11月16日，
C C
召開管委會特別會議，及常務會議，授權主席向香港房屋協會申請樓
D D
宇維修資助計劃。其後，申請人再召開多次管委會常務會議，商討大
E 維修的安排，聘請大廈維修工程顧問，及向房協申請樓宇維修的資助 E
計劃。
F F
38. 申請人於2008年4月18日，在管委會常務會議議決，騁任黃
G G
鄺為這次樓宇維修工程的顧問，並作為認可人士向該大樓提供專業意
H 見，包括製定招標文件，安排招標，監工及提供工程管理服務。 H
39. 在2008年6月18日，黃鄺向申請人提供了一個報告，在經過
I I
目視勘查及紅外線熱能勘探之後，建議申請人進行一系列的維修及翻
J J
新工程。其後，黄鄺再製備「東廬大樓樓宇維修工程承投商標價分析
K 報告01-0001及01」(“01-001及01報告”)及一份日期為2010年5月6日的 K
「樓宇維修工程流程及評標總了結報告」(即上述的工程總報告)。
L L
40. 林先生說，為提高這次維修工程的透明度，及使各業主可參
M M
與決定，申請人於2010年4月15日，將01-0001及01報告及工程總報告
N 派發予各業主，並張貼在大堂的報告板上。在接受盤問時，林先生解 N
釋，在4月派的是01-0001及01報告；在5月，才派發工程總報告。
O O
41. 01-0001及01報告將要進行的工程分了3個大類，為主體工程
P P
項目、改善性工程項目及選擇性工程項目，而每個類別也有分項，解
Q 釋要進行的工程，及各承建商的投標價。而工程總報告的B部份，就 Q
詳細報告了各工程項目的內容。
R R
42. 申請人在2010年5月30日召開業主大會。在會上，黄鄺代表
S S
彭駿傑先生向在場業主講解是次樓宇維修工程的内容。林先生又指有
T 關的標書在會堂展示及供各業主查閱。 T
U U
V V
- 11 -
A A
B 43. 林先生指業主大會以超過半數通過 6 個議案。第一個是關於 B
工程項目的議案，議案再細分為 6 組進行投票：
C C
(i) 主體性工程項目 1.0 至 7.0
D D
(ii) 改善性工程項目 8.0，10.0，11.0
E E
F
(iii) 改善性工程項目 9.1，9.2，9.3，9.4，9.5-9.11 F
G
(iv) 選擇性工程 – 重鋪各層走廊地台磚及各層電梯門牆身 G
H (v) 選擇性工程 –更改閉路電視系统包括地庫停車場 H
I (vi) 選擇性工程 –地下大堂翻新工程 I
J 44. 以上的 6 組工程項目，均以超過半數通過。林先生指各組工 J
程皆由業主分別投票通過，並非以捆綁方式一起通過。
K K
45. 大會又議決騁用達興建築有限公司為承建商，維修費為港幣
L L
18,399,860 元，又通過收集工程備用金，為工程費的百分之 7。
M M
46. 大會也通過授權主席及秘書代表申請人，簽署“樓宇更新大行
N N
動”津貼協議，及簽署維修工程合約。最後，大會通過工程費的集資
O 方式為一期過繳付。 O
P 47. 申請在 2010 年 7 月委任林錫光、陳啟鴻律師行向各業主收 P
取維修分攤費。根據信函，申請人決定各業主須在 2010 年 10 月 17
Q Q
日前繳付分攤費。
R R
48. 林先生說，申請人於 2010 年 7 月，取得房協指引，通知各
S S
業主可申請屋宇署的樓宇安全貸款計劃；但申請人是沒有責任保證業
T T
U U
V V
- 12 -
A A
B 主必定成功申請貨款，而得到貸款或資助並非各業主繳付分攤費的先 B
決條件。
C C
49. 林先生指維修工程在 2011 年 3 月完工，黄鄺於 2011 年 4 月
D D
15 日向屋宇署遞交竣工證明文件及工程進度報告。屋宇署於 2011 年
E E
12 月 1 日致函申請人，指出修葺令的規定工程經已履行。
F F
50. 在接受徐先生盤問時，林先生同意有小部份的工程尚未完工
G 。在盤問中，徐先生向林先生指出，有多項工程並沒完成，或所稱曾 G
經改建或裝修的工程，實在是原有的設施。林先生並不同意。他又指
H H
出，部份的問題，涉及專業知識，但他並不是專業人士，所以不能回
I I
答。但林先生強調，絕大部分工程經已完成，只餘下一些技術的問題
J ，因為要等待有關部門作出批核，才可以完成。 J
K 51. 就工程的項目，徐先生向林先生指出，項目的部分並不是修 K
L
葺令所要求進行的工程。林先生指主體性工程是修葺令所要求的工程 L
，其中也有一些項目是加添的。他也同意徐先生所提出的其中一些工
M M
程並非修葺令指定的維修工程，但他指最後決定進行那些工程的是各
N 業主。 N
O 52. 徐先生問林先生，如果就業主大會當天所提交的六個有關工 O
P
程項目的議案，他同意然其中一個議案中的部分項目，而不同意其他 P
項目，他是否可以只投票贊成他同意的工程，而無需同時通過其他的
Q Q
工程項目。林先生指如果有業主提出有其他意見，當時可以就議案提
R 出修訂；但在大會的過程中，並沒有人提出任何反對的聲音，所以議 R
S
案並沒有經過修改。 S
T T
U U
V V
- 13 -
A A
B 53. 申請人的第二位證人是黃世平先生(“黄先生”)。黃先生於 B
2008 年 11 月 14 日由申請人聘用為該大樓的管理處主管，負責日常
C C
保安及管理處的文書工作。他引述日期為 2012 年 2 月 2 日的證人陳
D D
述書，作為他的主問證供。在他的證人陳述書內，黃先生詳細列明各
E 位答辯人所欠繳的分攤費。 E
F 54. 根據他的證供，黃先生指管理處的工作，包括向各業戶提供 F
及張貼有關樓宇維修工程資料，及向各業主收集意見及向管委會反影
G G
。
H H
55. 就第 6 答辯人的證供，指在 5 月 30 日的業主大會上，顧問
I I
公司代表曾經表示，＂每戶所需要分攤的款項，每份大約為萬零兩萬
J 元，住宅兩份計，而且有大行動津貼，不用擔心維修費問題。＂黃先 J
生表示在出席當日的會議中，他並沒有聽過有人這樣說。
K K
L
56. 而就第 9 答辯人的證供，指他曾經告訴管理處，已經交了維 L
修費，但遺失收據。他應黃先生的要求，到銀行影印支票和轉賑紀錄
M M
，連同入數紙，都傳真到管理處。黃先生否認有收到這些文件。
N N
57. 就第 18 及 19 答辯人的指稱，指黄先生在電話中向他們催繳
O 維修費時，説＂無論去偷去搶，也要先付清維修費＂的說法。黃先生 O
P
否認有說過，他只說，他有責任要收維修費。 P
Q 58. 黃先生又解釋要收銀行入帳紀錄的正本，是避免另一業主可 Q
以用同一份文件的副本，來瞞騙經已繳款。
R R
59. 在接受盤問時，黃先生說在 4 月 15 日或 16 日，管理處第一
S S
次派送了 01-0001 及 01 報告。到了 5 月 6 日，再向業戶派送了樓宇
T T
U U
V V
- 14 -
A A
B 維修工程之工作程總報告。而在 5 月 11 日，管理處把兩份文件再派 B
送一次給各業戶。
C C
60. 申請人律師也將雙方同意呈堂的文件集成審訊文件册。以上
D D
是申請人的案情。
E E
答辯人的證供及文件
F F
61. 第一位辯方證人是周根順先生。周先生是第 19 答辯人的證
G 人，他採用日期為 2012 年 1 月 21 日的證人陳述書作為他的主問證供 G
。
H H
I
62. 在有關時間，周先生代表第 19 答辯人，與黃先生討論有關 I
繳付維修費事宜。他指出，黃先生在 2010 年 11 月 19 日後，在電話
J J
中向他說，不會接受任何理由，即使要去偷、去搶、甚至去打劫，也
K 要一次過立即付清維修費。 K
L 63. 周先生又說，在 2011 年 6 月 8 日，在獲得屋宇署發放貸款 L
M
後，於同年 7 月 23 日與申請人進行調解時，協議同意先付三萬元， M
並於同年 7 月 26 日存入申請人的銀行戶口，也呈堂申請人的收據。
N N
64. 周先生又指，他在 2011 年 8 月 20 日，在調解下，代表第 19
O O
答辯人與申請人達成和解協議，以分期付款支付餘下的維修費。周先
P 生又呈堂一份和解協議，內容包括雙方同意終止訴訟，而訟費由法庭 P
Q 裁斷。維修費餘額分 4 期繳付。後來，他發現申請人並沒有徹銷向第 Q
19 答辯人的申請。而法團秘書林文龍先生又要求他到管理處補簽文
R R
件。
S S
65. 周先生查看該份新文件，發現內容與協議的條文不符，所以
T T
沒有簽署。周先生也呈堂了新文件的副本，可見繳交分期付款的日期
U U
V V
- 15 -
A A
B 有所改動，而且，條文亦補充，第 19 答辯人同意支付案件的全數律 B
師費，律師費金額則由法庭釐定；及如果第 19 答辯人沒有依時付款
C C
，則所有餘下的維修費，申請人可以一次收取，而且答辯人需要支付
D D
利息。
E E
66. 在接受盤問時，周先生承認餘下的維修費餘額並未支付。在
F 預備繳交第一期之前，他已經收到林先生要求他簽署的上述的新文件 F
，所以不知如何交款。他又指林先生說過，原有協議文件無效。
G G
67. 第二位辯方證人是譚偉康先生，他代表第 9 答辯人作證，他
H H
採用日期為 2012 年 1 月 17 日的證人陳述書作為主問證供。他說，今
I I
次的維修費，是他太太以支票轉帳繳交的，後來，不慎遺失了維修費
J 收據。在收到訴訟文件後，他聯絡管理處，告知已交了維修費，及遺 J
失收據之事。並應申請人第二位證人黃先生的要求，到銀行影印交款
K K
支票及轉帳紀錄，連同入數紙，一起傳真到管理處。上述文件經已呈
L L
堂。他又指黃先生說，控告第 9 答辯人的原因，是她在業主會上投票
M 贊成撤換管委會成員；而且支票上的發票人也不是第 9 答辯人，要到 M
銀行查證。後來，徐先生代表第 9 答辯人將文件在提訊時呈堂，但申
N N
請人要求支付訟費才會撤訴，譚先生認為申請人不是真正要追討維修
O O
費。
P P
68. 在盤問時，譚先生說，在收到申請書後已經將有關文件傳真
Q 到管理處。 Q
R 69. 辯方第三位證人是第 17 答辯人曹先生，他為自己及徐先生 R
S
作證。他採用日期為 2012 年 1 月 30 日的陳述書作為主問證供。 S
T T
U U
V V
- 16 -
A A
B 70. 他指在修葺令發出後，申請人宣稱已得到房協的〝樓宇更新 B
大行動〞津貼每戶 16，000 元，及自住長者津貼 40，000 元，但其他
C C
詳細過程及維修項目，因申請人沒有貼出通告，所以毫不知情。只是
D D
在 2010 年 5 月 11 日，收到申請人派發黃鄺的工程總報告，才得知工
E 程項目。 E
F 71. 他又說，在 5 月 30 日的業主大會上，他打算只投票贊成進 F
行修葺令要求的項目，及他認為應該造的項目。但在會上，黃鄺的代
G G
表只是粗略地提及工程項目，而對他及其他業主提問不作正面回答，
H H
接著就進入投票程序。
I I
72. 曹先生又指，由於議案沒有把工程項目細分，所以他被迫把
J 不同意和不清楚的工程項目也一起贊成。但曹先生也沒有說明, 他反 J
對那些項目。
K K
L
73. 在收到收款的通知文件後，曹先生嘗試與申請人討論以其他 L
方法，分期付款，但不獲同意，並要求根據業主大會的議決，一次過
M M
付款。
N N
74. 曹先生向屋宇處申請貸款，在 12 月間，獲批貸款額 32，993
O 元。在簽署貸款協議時，屋宇處告知曹先生，申請人拒絕接受貸款金 O
P
額直接存入申請人的銀行户口，所以貸款將會存入曹先生的銀行戶口 P
。
Q Q
75. 曹先生說，在 2011 年 6 月 8 日收到 28，432 元的貸款後，
R R
經已繳付與申請人。並與申請人透過調解，達成和解，申請人同意撤
S 銷本申請。在達成協議後，申請人要求他重新簽署協議文件，曹先生 S
T 並沒有簽署有關文件。 T
U U
V V
- 17 -
A A
B 76. 曹先生認為他已經與申請人達成和解協議，申請人應該終止 B
申請。曹先生又指申請人所做的工程甚差。但因為他不是專業人士，
C C
所以不敢提出質疑。但因申請人未能完成工程，他不能夠獲取貸款額
D D
的全部，導致他不能支付所有的維修費用。他要求法庭撤銷申請人的
E 申請。 E
F 77. 辯方的第四位證人是謝美寶女士，她是代表第 18 答辯人及 F
徐先生作證的，她採用日期為 2012 年 1 月 30 日的陳述書作為主問證
G G
供。根據謝女士的證供，指申請人的證人黃先生在電話談話中，要求
H H
她丈夫，即第 18 答辯人，繳付維修費，說無論要偷要搶，也要一次
I 過邀請所有的維修費。 I
J 78. 謝女士表示，為支付有關的維修費，第 18 答辯人經已向房 J
協申請貸款，但貸款金額需要跟隨工程進度發放。
K K
L
79. 謝女士又表示她的單位外牆去水渠，仍未接駁好，以致滋生 L
蚊蟲，需要由承建商負責。而房協也只發放了部份的貸款。由於工程
M M
未完成，令貸款和津貼不能發放，使他們無力繳付所有的維修費；又
N 指訴訟行動，是申請人濫用司法程序，壓迫弱勢的小業主接受有缺陷 N
O
的工程及支付維修費。 O
P
80. 在接受盤問時，謝女士同意貸款與支付維修分攤費是兩件事 P
。
Q Q
81. 辯方的第五位證人是梁燕英女士，她是第 6 答辯人的妻子，
R R
為第 6 答辯人及徐先生作證。她採用日期為 2012 年 1 月 30 日的陳述
S 書作為主問證供。 S
T T
U U
V V
- 18 -
A A
B 82. 梁女士説，在屋宇處向申請人發出修葺令時，第 6 答辯人亦 B
是管委會的委員。當時的管理處就曾經介紹第 6 答辯人向房協申請長
C C
者業主資助，當時並不成功。
D D
83. 在 2010 年 5 月 30 日的業主大會上，證人代表第 6 答辯人出
E E
席。曾經有業主向台上顧問公司代表發問有關今次維修費的金額。代
F 表表示每一份約“萬零兩萬元”，住宅作兩份計。所以證人相信第 6 答 F
辯人要負責的金額金額，不會超過四萬元。
G G
84. 在收到申請人發出的收款通知書，證人才了解到第 6 答辯人
H H
需要一次過支付 48，792 元，所以又到屋宇署申請貸款。
I I
85. 證人指原則上第 6 答辯人可以透過屋協津貼及屋宇署貸款支
J J
付所有的金額，但屋宇署需要等候法團提交工作報告，才可以將津貼
K 及貸款批出。 K
L 86. 梁女士指申請人追收維修費的做法並不合理。而且，按房協 L
M
的資料，長者津貼最多只有 31，451 元，令第 6 答辯人要貸款，以支 M
付額外的維修款項。而且有關的工程至今仍未完成，致津貼及貸款沒
N N
有完全批出，所以請法庭撤銷申請人的追討。
O O
87. 在接受盤問時，蕭律師指第 6 答辯人也是委員，應該了解維
P 修工程的內容。 P
Q Q
88. 第六位辯方證人是李國蔭先生，李先生的太太是本案的第 22
R 答辯人，他是為第 22 答辯人及徐先生作證的。他採用日期為 2012 年 R
1 月 30 日的陳述書作為主問證供。
S S
T T
U U
V V
- 19 -
A A
B 89. 李先生指他本人從事建築行業數十年，對大廈維修工程十分 B
了解。他看見大樓石屎結構維修工序十分馬虎，所以就透過第 22 答
C C
辯人去信申請人，索取工程細則，但不獲回覆。
D D
90. 李先生指第 22 答辯人並非不願意繳付維修費，只是申請人
E E
連索閱工程細則這最基本的要求也辦不到，而且對工程投訴也不作處
F 理，根本沒盡責任真誠地進行大樓維修。他指申請人是濫用司法程序 F
，故請法庭撤銷申請。
G G
91. 在接受盤問時，李先生同意他並非專家證人。但李先生說他
H H
明白工程，想清楚工程細則；他又指細則也沒有在大堂張貼。李先生
I I
同意他沒有出席 5 月 30 日的業主大會，當時是由他的兒子出席。
J J
92. 第七位辯方證人是唐瑞媛女士，她為丈夫即第 28 答辯人及
K 徐先生作證。她採用日期為 2012 年 1 月 17 日的陳述書作為主問證供 K
L
。 L
M
93. 唐女士指有關單位一向全部出租，所以很少到有關單位。今 M
次大廈維修費的單據也是寄到第 28 答辯人的住所。在交款之後，第
N N
28 答辯人將銀行入數紙和收條交唐女士保管。
O O
94. 後來透過徐先生，才知道申請人控告第 28 答辯人沒有交維
P 修費，就由徐先生影印了入數紙和收條，帶到法庭交予申請人的律師 P
Q 。由於申請人仍然要收取訴訟費用，所以不能終止訴訟。證人指申請 Q
人無理，沒有向銀行查清楚，令交了錢的業主也被控訴，故要求法庭
R R
撤銷訴訟。
S S
T T
U U
V V
- 20 -
A A
B 95. 在接受盤問時，證人同意她沒有將正本文件交予申請人。蕭 B
律師又向證人指出，根據律師樓發出的繳款通知書，上面有註明，須
C C
將正本收據交申請人。證人表示她當時不知道這事。
D D
96. 在證人作證完畢後，本席向蕭律師了解，明白申請人同意第
E E
28 答辯人經已繳交維修費，所爭議的項目為訟費。
F F
97. 第八位辯方證人是第 16 答辯人劉先生，他也為徐先生作證
G 。他採用日期為 2012 年 1 月 30 日的陳述書作為主問證供。 G
H 98. 根據劉先生的證人陳述書，他表示已得到房協及屋宇署的津 H
I
貼及貸款，足夠支付申請人所要求的維修費，並無拒絕支付，不明白 I
申請人為什麼要控訴他。
J J
99. 但劉先生同意, 他仍未繳交分攤費。他又指房協的職員建議
K K
他切勿交款，因為津貼會直接撥入申請人的户口，怕變成重復支付。
L L
100. 辯方的第九位證人是第 14 答辯人潘女士，她為自己及徐先
M 生作證。她採用日期為 2012 年 1 月 30 日的陳述書作為主問證供。 M
N N
101. 根據她的證供，申請人在事前只間中貼出通告，提及維修事
O 宜，並沒有提供詳情。約 2010 年 5 月初，申請人派發工程問卷，她 O
不明白工程內容，並沒有填問卷交回。
P P
102. 約 2010 年 5 月中，證人收到黃鄺的工程總報告，才知道招
Q Q
標完成，要進行維修工程。證人認為申請人事前並沒有詢問過業主的
R R
意見或進行討論，該報告只是用來強賣其內的工程。
S S
T T
U U
V V
- 21 -
A A
B 103. 由於要一次過支付維修費，證人的經濟有困難，所以依照維 B
修通告上的提示，向屋宇處申請貸款，並獲批准，但需要等待申請人
C C
提交工程進度報告，才可以根據工程完成的百分率發放貸款。
D D
104. 證人又指，她曾經到管理處與申請人證人黃先生了解工程進
E E
度，但黃先生指證人未繳付維修費，所以無權詢問工程問題。
F F
105. 在 2011 年 6 月，屋宇署向她發放了部分貸款，但由於本案
G 仍然進行，在沒有協議下，她決定暫時不繳款。 G
H 106. 證人認為申請人並非誠意進行大樓維修，只是借修葺令為名 H
I
，附加不必要的工程。而監督工程又不力，始終未能完工，令房協津 I
貼和屋宇署的貸款未能，發放導致她無力繳交高昂的維修費。
J J
107. 在接受發問時，證人同意在 5 月間，她知道要進行維修。她
K K
也同意，她一次過交費有經濟困難。
L L
108. 第十位辯方證人是第 20 答辯人王女士，她也是為自己及徐
M 先生的案情作證的。她採用日期為 2012 年 1 月 30 日的陳述書作為主 M
N 問證供。 N
O 109. 她表示在收到法團催交維修費的書函後，曾致電管理處，但 O
被不禮貌對待。她亦向房協申請長者津貼，後來知道所得到的津貼上
P P
限為 31,451 元，而實際發放的款項須待房協評估工程實際價值和完
Q Q
工狀態後才能確定。證人認為申請人借修葺令和大行動津貼作掩飾，
R 附加了很多不該做的工程，要求法庭撤銷申請人的申請。 R
S S
T T
U U
V V
- 22 -
A A
B 110. 在盤問時，黃女士說，有津貼的工程可以做，無津貼不可以 B
做。王女士也確認，她有出席 5 月 30 日的業主大會，但其後離開了
C C
。
D D
111. 辯方的最後一位證人是徐先生。他採用日期為 2012 年 2 月 2
E E
日的陳述書作為主問證供。
F F
112. 徐先生指，在 2007 年 6 月，屋宇署向申請人發出修葺令；
G 而在 2008 年初，管理委員會亦公布聘請了黃鄺為工程顧問。他指管 G
理委員會在 2009 年 10 月 11 日的會議紀錄上宣布，宣佈已申請得到
H H
政府樓宇更新大行動的款項。但事實在 2009 年 11 月，該大樓才舉行
I I
業主大會，通過申請參加樓宇更新大行動計劃，及在 2010 年 1 月 12
J 日，才收到房協的信件，原則上批准有關的津貼。 J
K 113. 徐先生又指房協的通知書，規定申請人須遵從民政事務局發 K
L
出的有關供應品、貨品及服務採購工作守則和樓宇更新大行動的維修 L
工程指引，但申請人的管委會沒有遵從。徐先生也呈堂了有關的指引
M M
。其中的條文，是關於招標書的内容，及要將招標書的副本張貼。
N N
114. 徐先生指各業主對招標的事項並不清楚，只是到了 2010 年 5
O 月 11 日，收到黃鄺的工程總報告時，才知道招標程序已完成。業主 O
P
是在未了解工程項目及不清楚工程金額是否合理的情況下，出席 5 月 P
30 日舉行的業主大會。
Q Q
115. 徐先生認為申請人以誤導性分類方式及把必需和非必須工
R R
程項目，捆綁一起，製作成投票表格，並在會議上強調，屋協的維修
S 和長者的津貼，誘導業主通過有關議程。 S
T T
U U
V V
- 23 -
A A
B 116. 工程展開後，徐先生又指有關的工程甚為粗略，申請人也不 B
願意向個別業主提供工程細則。
C C
117. 雖然黃鄺經已向香港屋宇署報完工，但在 2011 年 11 月 3 日
D D
該大樓發生火警，揭發聲稱完工的消防系統，不能使用。
E E
118. 徐先生又指大堂的地磚是無需更換的，而且在業主大會上，
F F
也沒有通過更換。徐先生指他曾經出信與申請人，要求停止有關工程
G ，但不獲理會。 G
H 119. 在接受盤問時，徐先生確定不反對會議通過的議案是有效的 H
I
，他並不是要求法庭宣佈有關的議案無效。 I
J
120. 徐先生也同意，在進行投票時，有關的工程項目是需要分類 J
的。但徐先生指申請人的分類方法並不恰當。
K K
121. 就蕭律師的提問，徐先生也同意屋宇署發出的修葺令以外的
L L
工程，是可以做的。他同意有出席 5 月 30 日的業主大會，他沒有提
M 問那些工程是屬於維修令所要求的。他又同意，向申請人可以進行超 M
N 過津貼金額的工程，但須先知會業主。 N
O 122. 有關黃鄺預備的工程總報告，徐先生說，應該是 5 月 11 日 O
派的，而他是在 5 月 16 日收到。
P P
123. 蕭律師指 2010 年 5 月 30 日所召開的業主大會，出席業戶數
Q Q
達到法定要求，而所有通過大廈維修工程的議決，獲多數業權分數票
R R
數通過。徐先生同意他的說法，其實徐先生也沒有就這些事項，提出
S 反對。 S
T 124. 以上是辯方的案情及證供，本席先處理徐先生的爭議論點。 T
U U
V V
- 24 -
A A
B 討論及裁斷 B
125. 蕭律師分析了徐先生及他所代表的答辯人所持的反對理據
C C
，本席在上文已作紀錄。但徐先生提出的反對理由，只是一些對申請
D D
人的指控。但在事實外，更重要的，是徐先生及他所代表的答辯人，
E 要求法庭作出什麼的裁決。根據答辯書的內容，徐先生只是反對支付 E
分攤費；他說，根據工程進度繳款是更為合理及公平。但法庭在裁定
F F
議案是否公平, 先要考慮是這一個議案，是否恰當地獲業主大會通過
G G
，及議案的內容，是否業主大會權力範圍之內。如果是，除非答辯人
H 可以提出推反議案的法律基礎，而且以事實證明本席應該推反議案， H
法庭不應該干預業主大會藉合法的渠道，行使公契或該法例所給與的
I I
權力，包括就該大樓進行維修工程，及要求業主分攤維修費用。
J J
126. 徐先生指申請人沒有遵從民政事務局發出的指引，將工程項
K K
目、預算費用和招標書張貼，讓業戶閱覧及討論。辯方證人也指他們
L 對維修項目及招標程序不清楚。 L
M 127. 代表申請人作證的林先生及黃先生，均指 4 月及 5 月時候， M
N
他們將黃鄺的工程總報告及 001-1 及 01 報告，派送各業主，及張貼 N
。林先生指文件分別兩次派發與各業戶，而黃先生指曾經三次派發各
O O
業戶。雖然他們所說，派發的方式及次數有分別，但基於徐先生及其
P 他答辯人的證供，這份報告最少在 5 月 11 日派達所有業主。 P
Q 128. 根據這兩份報告內容，可明瞭該大樓的維修問題，以及修葺 Q
R
令的要求。報告亦紀錄了要進行維修的項目，及十間承建商的投標金 R
額。本席同意，在報告中沒有附錄投標標書的樣本，但報告的 B 部份
S S
詳細例出投標細則及條文，內容詳盡。在 5 月 30 日的大會前，業主
T T
U U
V V
- 25 -
A A
B 應該有充足資料，去了解工程項目，及各投標商的價錢。而且，林先 B
生也確認，在開會當日，有關的標書是有展示的。
C C
129. 徐先生也沒有向法庭指出，因他所指的申請人失誤，為何會
D D
導致議決無效，或使答辯人可以不付分攤費。
E E
130. 代表第 22 答辯人的李先生又指，他曾向申請人要求查閱工
F F
程細則，但被拒絕。但這是在業主大會後工程進行時的問題，並不影
G 響大會議決的有效性。而且，如果申請人拒絕向他提供工程細則是錯 G
誤，這也不是拒絕付款的理由，他應該向法庭提出申請，兩者不能混
H H
為一談。
I I
131. 正如上文分析，徐先生的另一個論點，是指議案的設計，是
J J
將修葺令的項目與不符合房協資助的工程項目捆綁在一起，逼使業主
K 議決通過所有的工程。林先生作證，說工程項目已經分類，進行 6 次 K
L
投票；又說，如果有業主提出要求，議案是可以修訂，再行投票。但 L
他指在場的業主沒有提出修訂要求。本席接納林先生的證供。
M M
132. 而且，所謂綑綁式的議案設計，對申請人並非一定有利。用
N N
一個簡單的例子，如果一個議案包括十個項目，一個業主只同意進行
O 其中 4 個項目，不同意其如 6 個項目，他大可以投下反對票，逼使申 O
P
請人重新修改議案的內容。 P
Q 133. 當然，如果有足夠的業主支持申請人的議案，而投票支持， Q
反對的少數當然要遵守業主大會的議決了。所以，本席不接納徐先生
R R
的綑綁式議案說法。
S S
134. 徐先生在開始審訊時，確認他們並非要求法庭頒佈，業主大
T T
會通過的議決無效。而以上的反對理由，極其量是指議決案無效，既
U U
V V
- 26 -
A A
B 然徐先生同意議案有效，這些論點對徐先生的論點是無幫助的；本席 B
也看不到如何可以支持徐先生的論點，反對支付分攤費, 或指分攤費
C C
要依工程進度支付。
D D
135. 徐先生及他的證人也沒有指出那一項工程不是公契權力內
E E
可以進行的。徐先生也同意簫律師的論點，在修葺令指定工程外，申
F 請人可進行其他工程。徐先生和他代表的答辯也同意，維修工程是有 F
關該大樓的公用部份。
G G
136. 徐先生另一個反對的重點，指業主中有很多是長者，及接受
H H
政府援助的巿民。他們可以得到屋協的津貼及屋宇署的貸款。但有關
I I
的津貼及貸款，必須隨著工程的進度而發放。由於申請人或黃鄺延誤
J 了提交工程進度報告，這也使到個別業主在領取津貼及貸款上出現問 J
題。
K K
L
137. 無爭議的事，申請人有向各業戶介紹有關的津貼及貸款安排 L
，在聽取證供後，本席相信這些資料在 5 月 30 日的業主大會上也有
M M
向出席的業主作出解釋。而且，有關繳款的方式，在業主大會上也有
N 討論，因為大會的其中一個議案，是議決維修費以一期繳付。如果業 N
O
主大多數同意收取維修分攤費的方法，是按照工程進度，應該在大會 O
上作出討論及決定。雖然徐先生所指，跟隨工程進度去收取維修費的
P P
方法是可能對部份業主較為方便，但同樣也可能為申請人在收取維修
Q 費上增添了行政的壓力。選擇自然應該交由業主大會決定。大會的議 Q
R
決案是一期支付。 R
S
138. 蕭律師指有關收取維修分攤費的權力，是基於通過的議案及 S
公契條文，以上兩點，並不構成答辯人可以延誤，或拒絕支付維修分
T T
攤費的理由。本席同意。
U U
V V
- 27 -
A A
B 139. 徐先生指申請人的工程工程水準很差，他也指工程根本没有 B
完工。而對個別業戶的要求，也至諸不理。徐先生又指, 大堂地磚無
C C
需更換, 代表第 18 答辯人的謝女士也指申請人拒絕處理她對工程失
D D
誤的投訴。當然了，他們都不是工程的專家證人。而且，這些問題，
E 是執行工程及監督工程進行的事項。本案的申請，是有關收取分攤費 E
的問題。若個別業戶認為申請人在監工上失職，應分別向申請人採取
F F
訴訟行動或提出投訴，而非拒絕支付分攤費。也沒有證據指維修分攤
G G
費的繳付，是基於工程完成的進度及水平。
H H
140. 徐先生的最後一個論點，指根據申請人的答覆書，收取的分
I 攤費，是特別基金。根據該條例附表 7 第 4(2)條，特別基金的繳付金 I
額及時間，須由業主大會議決通過。5 月 30 日的議決沒有講明何時
J J
交款，現時的所謂收款的時間，是申請人指示律師決定，不符合上述
K K
條款的要求，所以申請人不能追收分攤費。
L L
141. 簫律師回覆說，該大樓收集的維修費，不是特別基金。所收
M 的維修費用，是根據大樓公契及該條例第 14，20-22 條收取的常用基 M
N
金，而訂定繳付的時間，則由管委會訂定。 N
O
142. 簫律師又引述土地審裁處黄一鳴法官在 Young Kwok Sui & O
Another v. The Incorporated Owners of Fontana Gardens
P P
LDBM76/2011，的判詞，指公契的内容所述維修項目，可以包括一些
Q 非每年預期須承付的維修開支。黄法官在他的判詞中，又引述上訴法 Q
庭在 The Incorporated Owners of Yee On Court v. Li Zee Zing Hai，
R R
CACV 181/2000，的判詞。原審法官認為有關的維修費用不屬於每年
S S
預期須承付的開支，而有關公契沒有條文處理這類開支，所以認為附
T 表７第４段適用。但上訴庭認為原審法官不應裁定公契條文不適用， T
U U
V V
- 28 -
A A
B 因為公契當中的條文有包括不屬於每年預期須承付的開支，例如外牆 B
油潻的費用。
C C
143. 本席同意以上案件的立論，在決定一項維修費是否屬於特別
D D
基金，並非取決於它是否每年預期須承付的開支，而須先考慮公契的
E E
內容，是否有包括這一類支出，如果有，應根據公契條文收款及分攤
F ；如果是公契指定開支，則該條例第 20-22 條適用。 F
G 144. 根據上文引述公契第 3 條內容，各業戶所需要分攤的費用， G
包括種種維修的項目，比對由黃鄺預備的報告內容，例如修葺外牆結
H H
構、批盪及裂縫修葺，是呼應維修令的工程，又例如外牆翻新工程，
I I
包括油漆，執補磚料等，這是公契第 3 條所包括的項目。
J J
145. 徐先生在盤問的過程中，又指其中的一些項目，例如新增的
K 冷氣機集水渠，是新增的項目。但這裡的爭議，屬整個工程的小部分 K
L
，而且，申請人作為大廈的業主立案法團，可以根據該條例第 18 條 L
，對公用部分進行改善工程。
M M
146. 而且，徐先生的論點在他的答辯書內並沒有表述，在盤問中
N N
也沒有向申請人的證人作出提問。徐先生也沒有其他證據及法律理據
O ，支持這次所收取的維修費是特別基金。他只依賴申請人在回覆書內 O
P
的說法。但考慮申請人的經修改申請通知書，申請人的申索明顯是倚 P
賴公契第 3 條的條文，及該條例第 22 條而提出。而維修費屬特別基
Q Q
金也不是申請人的案情。
R R
147. 基於以上各點，本席裁定有關的收費，是屬於公契第 3 條範
S 圍及該條例之內，所以收取的費用，並非屬於特別基金，而是屬於法 S
T 團的常用基金。 T
U U
V V
- 29 -
A A
B 148. 依據業主大會的議決，维修費是一次支付。而根據該條例第 B
22 條，申請人可以依公契定出分攤費及有權決定收取維修費的日子
C C
。
D D
149. 徐先生也提出另一個反對理由，說申請人的管委會並沒有通
E E
過收取分攤費的議案，而是將有關的事項交由律師作分攤，及訂收費
F 的日子。 F
G 150. 這個論點，在林先生作證時，徐先生也沒有作出盤問。申請 G
人代表律師所發出與各業戶的收款信樣版，其中說明，＂業主立案法
H H
團決定，各戶須於下列的時間內繳交右下列的分攤費。＂徐先生也沒
I I
有向林先生或黄先生盤問這信的内容, 或指這是不正確。
J J
151. 而且，該條例的第 22(1)條訂明：-
K K
“ (1) 就根據第 21 條釐定的款額而言，業主所需繳付的
款額，須 ——
L L
(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；
(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。”
M M
152. 徐先生的論點，極其量是指管委會沒有親自確定各業主所需
N N
付的款。但按該條例的第 22 條，並沒有指明分攤程序的工作必須由
O 管理委員會親自處理。該條例所用的字眼是“確定”，英文是“fixed”， O
卻並沒有要求管理委員會“親自”分攤。
P P
153. 該條例的第 18(2)已清楚列明：-
Q Q
“(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權 ——
R R
(a) 僱用並付酬予員工，以達致與法團根據本條例或公契（
如有的話）而有的權力或職責有關的任何目的，……”
S S
T T
U U
V V
- 30 -
A A
B 154. 就算申請人將分攤收費及訂定交款目期的工作交律師處理 B
，這也是在它權力内，也是確定分攤費及訂定時間的方式。本席也裁
C C
定交款時間已經由申請人確定。
D D
155. 總結以上各點，徐先生及他所代表的答辯人，並沒有證明有
E E
合理的理由，可以拒絕繳付分攤費。相反申請人證明他根據公契條文
F 及建築物條例，可以向各答辯人，亦即該大樓的個別業主，收取分攤 F
費用。
G G
156. 黄先生的證供詳細紀錄各業主所須付及欠付的金額，徐先生
H H
及他所代表的答辯人就分攤費的金額沒有爭議。所以，本席裁定以下
I I
的答辯人須支付申請人的分攤費如下：
J J
K K
第 1 答辯人 第 4 答辯人 第 5 答辯人 第 12 答辯人
L 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 L
M
第 14 答辯人 第 15 答辯人 第 16 答辯人 第 18 答辯人 M
港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 20,363 元
N N
第 20 答辯人 第 22 答辯人 第 23 答辯人 第 24 答辯人
O 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 O
P
第 25 答辯人 第 29 答辯人 第 32 答辯人 第 33 答辯人 P
港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元 港幣 48,793 元
Q Q
第 34 答辯人
R 港幣 24,397 元 R
S 有關訟費及利息問題, 本席在下文處理。 S
T T
U U
V V
- 31 -
A A
B 157. 接著，本席處理第 6 答辯人的案情。根據代表第 6 答辯人的 B
梁女士的證供，她指申請人進行訴訟並不合理，但並沒有指出不合理
C C
的原因及所要求的濟助。蕭律師指第 6 答辯人的反對理由，只是他沒
D D
有能力預先支付維修費用，需要先等待屋宇署批出貸款及房協批出津
E 貼，才能支付。蕭律師指這都不是答辯理由。 E
F 158. 根據林先生所提出的證供，足以證明有關的業主大會是依法 F
例召開的，而有關的所有議案，也是以大比數通過，梁女士並沒有提
G G
出任何理據，證明有關的議案無效。本席接納蕭律師的論點，即有關
H H
的議案是合乎該條例及公契條文獲得通過，所以，該大樓的所有業主
I 須遵守議案的決定。 I
J 159. 梁女士的證供，又提到她在會議上，聽到有人提到維修費的 J
分攤金額，是每戶大約四萬元，但梁女士並沒有以此向法庭申請，宣
K K
佈有關的議案無效。而且，是否屬於誤導也成疑問。因為在開會前，
L L
辯方的證供顯示，他們經已由黃鄺收到有關的工程總報告及 001-1 報
M 告，其中對於各承建商所投標的價格有清楚紀錄，各業戶可以作出獨 M
立的衡量。
N N
O
160. 梁女士也指工程還沒有完工，因此，部分貸款及津貼末有發 O
放。但本席也接納蕭律師的陳詞，無證據或法理依據，指各業主因應
P P
議案支付分攤費的責任，是取決於個別業主是否獲得貸款及津貼。所
Q 以，完工或發放津貼及貸款的問題都不是反對支付分攤費的理由。 Q
R 161. 綜合以上各點，本席裁定第 6 答辯人須支付申請人尚未繳交 R
S
之分攤費用港幣 48,793 元。 S
T T
U U
V V
- 32 -
A A
B 162. 另一類答辯人，是第 17 及第 19 答辯人，他們的案情，是經 B
已和申請人達成和解協議，申請人同意終止本訴訟，所以申請人沒有
C C
理由繼續向他們作出申索。無爭議的是他們未付清分攤費。
D D
163. 兩位答辯人均有參加調解，而經過調解後，分別與申請人的
E E
代表簽署一份和解文件。
F F
164. 蕭律師陳詞指有關的協議是有待執行的合約條款。在答辯人
G 執行合約條款前，原有訴因得保留，而本申請只是暫援進行。由於兩 G
位答辯人均沒有執行他們的責任，所以協議無效，及可以繼續本申請
H H
。
I I
165. 簫律師又引述原訟法庭暫委法官湯家驊在 Lam Fung Ying v.
J J
Ho Tung Sing & Anor [1993] 2 HKC 436 的判詞，判詞的撮要有兩個重
K 點: K
L “1. If the settlement is reached in return for a promise to pay or do L
any act, the original cause of action is extinguished as soon as the
agreement is reached. The only remedy available to the
M M
plaintiff is to sue for damages in respect of the breach of the
settlement agreement.
N 2. If the settlement agreement is reached in return for the N
performance of an act or, conditional or dependent on the doing
of an act, unless and until the promised act is performed, the
O O
original cause of action is merely suspended. If the defendant
does not perform his part of the bargain, then the plaintiff has a
P choice to either pursue the original cause of action, or to sue on P
the settlement agreement.
3. Whether an agreement falls within the category in paragraphs
Q Q
[1] or [2] above is decided by construing the settlement
agreement.”
R R
166. 根據以上案例，在一件法律案件進行途中，雙方達成和解協
S S
議，而協議的法律效力，有兩個可能性。其一是雙方經已完全解決訴
T 訟的糾紛，並以一份新的協定，取代雙方在案件中所爭議的權利，無 T
U U
V V
- 33 -
A A
B 論是合約或其他侵權問題。所以，在簽署了和解協議之後，原有的合 B
約或侵權的訴訟權，不再存在，原有案件也不能繼續。如果有人違反
C C
和解協議, 是需要另案處理。
D D
167. 第二個可能性，就是協議雙方，需要由其中一方執行某一些
E E
事項，例如付款或簽署文件，然後和解協議才正式生效。在此之前，
F 原有的案件，只是暫緩進行，並非取消。所以，在須要執行事項的一 F
方違反協定時，原有的案件則可以依照雙方原有的訴因，而繼續進行
G G
。至於是那一種協議, 是根據協議內容來衡量。
H H
168. 引用以上的法律觀點，蕭律師又指第 17 及 19 答辯人所簽訂
I I
的協議，只可以使本案件暫緩進行。但由於第 17 及 19 答辯人並沒有
J 執行和解協議內容，沒有支付所欠的分攤費部分，所以申請人可以繼 J
續本申請，及要求勝訴判令。
K K
L
169. 答辯人就這方面的法律觀點沒有陳詞。本席同意簫律師的法 L
律見解。
M M
170. 簫律師引述“The Law and Practice of Compromise”一書，第
N N
3-49 段說：
O O
“…the agreement may not be sufficiently complete or certain to
enable it to be upheld by the court. The position under the
P general law of contract has stated thus : P
“[U]nless all the material terms of the contract are agreed, there
Q is no binding obligation. An agreement to agree in future is not Q
a contract; nor is there a contract if a material term is neither
settled nor implied by law and the document contains no
R machinery for ascertaining it.” ” R
S S
T T
U U
V V
- 34 -
A A
B 171. 如果有關的協議並不具備合約的性質，這根本不是一份在合 B
約法上可執行的協議。蕭律師指第 17 答辯人的協議不具備合約的性
C C
質。
D D
172. 本席先考慮第 17 答辯人所呈堂的和解協議文件。這份文件
E E
，包括兩部分，第一部份是調解結果報告，由申請人代表及第 17 答
F 辯人同時簽署。內容是申請人申請撤回本案，及雙方同意訟費由法官 F
判訂。
G G
173. 文件的第二部份，是一封信，由第 17 答辯人寫給申請人，
H H
其內容紀錄了他已將部分的分攤費，存入申請人的銀行戶口。而餘下
I I
未繳付的分攤費，其中 16,000 元，只等房協批核，申請人就可收到
J 這筆款項。而餘下的四千多元，則須等候屋宇署的貸款。申請人的代 J
表也有在這封信上簽名。
K K
L
174. 雖然在第一次閱讀這封信時，本席也有蕭律師的感覺，這內 L
容不太像一項雙方協議的合約。但若仔細閱讀，這封信，明顯包含了
M M
雙方面就第 17 答辯人要支付的分攤費如何繳付，達到一個清楚的共
N 識，包括已支付的金額如何，及餘下的金額，在那些情況出現時須要 N
O
支付。而且，第一部分清楚列明，雙方向法庭作出申請，由法庭終止 O
申索，只餘下訟費問題由法庭裁判。
P P
175. 如果申請人不同意以協議取代原有的訴訟權力，很難想像申
Q Q
請人會同意，向法庭申請終止本申請。
R R
176. 而且根據這個協定，第 17 答辯人繳付分攤費的時間有所改
S 變，明顯是雙方達成的新協議。 S
T T
U U
V V
- 35 -
A A
B 177. 所以本席裁定，這一個協議屬於上述法律分析的第一種，取 B
代了申請人繼續訴訟的權力。在訟費以外，本席不能也不再判令。如
C C
果申請人要執行協議的條文，需要另行提出訴訟。
D D
178. 而第 19 答辯人的情況也相當。他由證人周根順先生代表，
E E
與申請人進行調解，雙方亦簽署和解協議。和解協議分兩部分的，第
F 一部分是一個調解報告，內容只引述和解協議書。而第二部分的調解 F
協議書，包括三個條款。首先，雙方同意終止訴訟，而訟費由法庭判
G G
。其次，關於房協津貼每戶 16,000 元，將會存入申請人的賬戶，必
H H
需於七日內支付給業主，相信是指第 19 答辯人。而餘下未繳付的分
I 攤費，則分四期支付。 I
J 179. 簫律師也指這一個協議，是有待執行才生效，本席不能同意 J
。協議的内容，雙方同意終止本申請，並沒有任何先決條件或不清楚
K K
的地方。而且，就退回房協津貼也有協定；這是一份新的合約，新的
L L
付款安排，取代了原有的訴訟權。在訟費以外，本席不能也不再判令
M 。有關欠付的分期付款, 申請人要另行訴訟。 M
N 180. 兩位答辯人，是在申請人提出本申請後才達成和解，而且， N
O
和解是同意支付分攤費。在這背景資料下，申請人應該得到調解成功 O
日之前的訟費。但申請人不接受和解協議，至本案的審訊，其中有關
P P
協議有效性的争議，兩位答辯人應得訟費。考慮這兩個重要的訟費考
Q 慮事項，本席頒下臨時訟費命令，雙方各自付自己的訟費。 Q
R 181. 第 2 ，7 及 30 答辯人均在 2011 年 6 月時付清了分攤費，無 R
S
須再作判令。第 2 答辯人和申請人間，根據他們的書面協議，第 2 答 S
辯人須付申請人在 2011 年 6 月 9 月前的訟費，而第 7 及 30 答辯人沒
T T
U U
V V
- 36 -
A A
B 有提出反對理由，本席裁定第 2, 7 及 30 答辯人須支付申請人在 2011 B
年 6 月前的訟費。
C C
182. 而第 26 答辯人没有出庭應訊，也沒有存檔反對通知書。本
D D
席接納申請人證人的證供，裁定他須支付申請人分攤費 48,793 元及
E E
訟費。利息在下文處理。
F F
183. 接著，本席再處理第 9 及第 28 答辯人的案情。無爭議的事
G 項，是他們兩人均已繳付有關的維修分攤費，並按照申請人的指示， G
付款到申請人的銀行戶口。
H H
I
184. 根據申請人的案情，它要求各業主付款到它的銀行户口，在 I
繳款後，將有關的銀行收據正本交管理處作記錄，而第 9 及第 28 答
J J
辯人並沒有將銀行收據正本交管理處。
K K
185. 代表第 9 答辯人的譚先生，作證時表示，維修費是由他太太
L 以支票轉帳繳交的，後來不慎遺失了。收到訴訟文件後，他已經聯絡 L
M
管理處及影印銀行交款支票及轉帳紀錄，傳真到管理處，但申請人繼 M
續今次的訴訟。
N N
186. 代表申請人的黃先生在作證時，否認收到有關的傳真文件
O O
。蕭律師在陳詞中，也表示申請人有權訂定交款的方法。而收取正本
P 的重要性，是避免有人利用銀行收據的副本以瞞騙申請人。 P
Q Q
187. 雖然譚先生受到蕭律師的盤問，但他的證供並沒有動搖。本
R 席相信他的證供，有將有關的收據副本傳到管理處。 R
S S
T T
U U
V V
- 37 -
A A
B 188. 雖然作為立案法團，它有權訂明交款的方法，但現在所爭議 B
的，並不是第 9 答辯人沒有依從申請人所指定的方法交款，（即存錢
C C
到申請人的銀行戶口），而是第 9 答辯人並沒有將收據正本交回。
D D
189. 本席同意，收回正本是一個合理的行政措施，但在任何情況
E E
下，必然有例外。就正如第 9 答辯人遺失了他的收據，難道他就不可
F 以用其他方式去證明已繳付分攤費嗎？當管理處收到收據的影印本 F
，而申請人的銀行戶口中，的確是有這一筆錢，這是足夠的證據去證
G G
明第 9 答辯人已經付費。
H H
190. 既然申請人經已收取有關的分攤費，本席駁回申請人向第 9
I I
答辯人的申請。本席也頒下臨時訟費命令，第 9 答辯人得到本案訟費
J 。 J
K 191. 而第 28 答辯人的情況，與第 9 答辯人的情況相似。他也是 K
L
沒有將相關的收據交回管理處，根據代表第 28 答辯人的證人唐女士 L
的口供，他們經已將有關的分攤費繳付申請人的銀行戶口，并將有關
M M
的收據保存，收據副本亦呈堂作證物。並無爭議第 28 答辯人並沒有
N 將有關的收據交管理處作記錄，而在結案時，簫律師也不爭議，第 N
O
28 答辯人經已繳付分攤費。本席接納唐女士的證供，裁定有關的分 O
攤費經已繳付。所以，駁回申請人向第 28 答辯人的申索。
P P
192. 雖然第 28 答辯人並沒有依照申請人的行政指示，交回收據
Q Q
至管理處，但當答辯人提供收據副本，申請人應該考慮是否要繼續對
R 第 28 答辯人的申請。沒有證據指有其他人用了這收據的副本來瞞騙 R
S
申請人。考慮各事項後，本席頒下臨時訟費命令，申請人須付第 28 S
答辯人一半的訟費。
T T
U U
V V
- 38 -
A A
B 193. 餘下的訟費, 是關於上文第 156 段表内各答辯人，及第 6 答 B
辯人的。判定訟費的一個原則，就是敗訴一方須支付勝訴一方的訟費
C C
。但本席考慮部份的訟費是因其他爭議而產生，而且申請人在收據問
D D
題及和解協議的爭議上也失敗, 這方面的訟費是不應該由答辯人承
E 担。本席頒下暫準命令，在上文第 156 段的各答辯人須付申請人百分 E
之七十的訟費，如雙方不就金額達成協議，則由聆案官評定。本席也
F F
頒下大律師證書。
G G
194. 申請人也申請利息，它沒有引用公契條文，本席依土地審裁
H H
處條例作考慮。這一類的糾紛，只關係金錢的爭議。對申請人的補償
I ，須考慮它因收不到分攤費而須借貸的成本。本席借用商業案件的頒 I
令，一般利息為銀行優惠利率加 1%。以上須支付分攤費的答辯人須
J J
同時支付利息，由發出申請書到今日，以優惠利率加 1%的年利率計
K K
算，今日後以法庭利率計算。
L L
M M
N N
O
余敏奇暫委法官 O
土地審裁處
P P
申請人由林錫光,陳啟鴻律師行轉聘 Patrick SIU 大律師代表應訊
Q 第 6 答辯人由代表應訊(2012 年 2 月 29 日) Q
R
第 33 答辯人無律師代表親自應訊 R
第 1、4-5、6(2012 年 3 月 1 及 2 日)、9、12、14-20、22-25、28-29、
S S
32 及 34 答辯人由第 33 答辯人代表應訊
T 第 2、7、13、26-27 及 30 答辯人缺席審訊 T
U U
V V